올해 1~2월 LA 카운티 콘도 거래량 1,976채. 2005년 이후 최저치. 5년 전 대비 40% 급감.

한인타운 평균 거래가는 69만 달러인데, 다운페이먼트만 14만~21만 달러다. 맞벌이 부부 모셔놓고 소득 검증해도 자격 안 나오는 케이스가 태반이다.

진짜 문제는 또 있다. 이건 콘도 가격이 아니라 콘도를 포기하는 HOA 비용이다.

한인타운 노후 단지 HOA 피가 월 500~800달러는 기본, 1,000달러 넘는 곳도 흔하다.

모기지에 재산세에 HOA까지 더하면 월 부담이 단독주택 못지않다. 그럼 손님이 그러신다. "이 돈이면 그냥 하우스 가지." 반박을 못 한다.

왜 이렇게 올랐냐. LA 콘도 절반이 40~50년 된 노후 단지다. 옥상 방수, 배관, 지진 보강(soft-story retrofit)까지 capex 청구서가 한꺼번에 날아온다.

보험료는 가주 콘도 특성상 동일 평수 아파트의 3~5배. 가주법이 완공 후 10년까지 시공 결함 소송을 허용해서다.

신축은 안 짓고, 기존 건물은 늙어가고, HOA만 오른다. 악순환이다.

HOA는 횡포인가 필요악인가

내 결론은 "필요악인데, 지금처럼 운영되면 진짜 악(惡)으로 간다"이다.

HOA 없으면 공용 공간 관리 안 된다. 하지만 보드들이 자본 확충 계획(reserve study) 제대로 한 곳이 많지 않다.

위기가 닥쳐서야 특별 부과금(special assessment)으로 2만~5만 달러씩 청구한다. 그 순간 그 단지 매물은 매수자 손에서 부적격 처리된다.

그래서 어떻게 해야 하나

셀러는 HOA 서류부터 정리해라. reserve study, 지난 3년 회의록, 보험 내역, 예정된 special assessment 다 받아둬라. 매수자가 가장 무서워하는 건 가격이 아니라 "내가 모르는 청구서"다. 투명하게 까놓고 시작하면 협상이 빨라진다.

매수자는 HOA를 모기지처럼 계산해라. 월 HOA 800달러는 현재 금리 기준 약 15만 달러어치 모기지 페이먼트와 같다. 70만 달러 콘도가 실은 85만 달러짜리 부담이다. 그리고 reserve 통장에 돈 있는 단지를 골라라. 그게 좋은 HOA다.

정책적으로는 시공 결함 소송법(SB 800) 손질이 필요하다. 이게 보험료를 천정부지로 올리고 신축을 막는 주범이다. 소비자 보호는 유지하되 보험 시장이 죽지 않는 균형점을 찾아야 한다.

거래가 죽었다는 건 매수자 입장에선 협상력이 생긴다는 뜻이다. 가격 조정 들어간 매물이 슬슬 보인다. 시장이 가장 조용할 때 결정 내리는 사람이 결국 이긴다.

HOA가 횡포인지 필요악인지 묻는다면, 답은 "당신이 그 보드에 들어가 바꾸지 않으면 횡포가 된다"이다.

콘도 사셨으면 다음 회의에 꼭 가시라. 거기서 미래 자산 가치가 좌우 될 수도 있으니까.