같은 예산으로 시카고 두 동네를 알아보던 가정이 있었다. A동네는 배정 초등학교 점수가 10점, B동네는 6점이었다. 점수만 보면 답은 정해진 것 같았다. 그런데 매물 가격을 비교해 보니 A동네가 B동네보다 훨씬 높았고, 통근 거리도 A동네가 더 멀었다. 점수 하나로 단순 비교하기에는 변수가 많았다.

시카고는 745개가 넘는 초등학교 옵션이 있는 도시다(GreatSchools 기준). 그만큼 동네별 점수 편차도 크다. Longfellow Elementary School, Decatur Classical Elementary School, Alcott College Prep 같은 학교들은 GreatSchools 10점을 받았고, 이런 학교들은 대체로 링컨파크(Lincoln Park), 레이크뷰(Lakeview), 노스센터(North Center) 같은 동네에 몰려 있다. 반대로 같은 시카고 안에서도 점수가 훨씬 낮은 학교가 배정되는 동네가 있다. 결국 동네를 비교한다는 것은 곧 학군을 비교하는 것과 크게 다르지 않다.

A동네와 B동네를 나란히 놓고 보면 이렇다. A동네는 점수가 높은 대신 매물 가격이 높고 경쟁도 치열하다. B동네는 점수가 상대적으로 낮은 대신 예산에 여유가 생기고 통근이 편할 수 있다. 어느 쪽이 맞는지는 각 가정의 우선순위에 달려 있다. 시험 성적을 최우선으로 보는 가정이라면 A동네가 유리할 수 있고, 예산과 생활 동선을 더 중요하게 보는 가정이라면 B동네도 충분히 고려할 만하다.

다만 두 동네를 비교할 때 점수 하나만 볼 게 아니라 그 안의 구성 요소도 함께 봐야 한다. GreatSchools 점수는 시험 성적과 학업 성장도, 대학 준비도, 형평성 지표를 합산한 값이다. B동네 학교의 점수가 낮더라도 최근 몇 년간 오르는 추세라면 이야기가 달라진다. 반대로 A동네 학교가 10점을 유지하더라도 학생 대 교사 비율이 높다면 실제 학급 환경은 기대와 다를 수 있다. 그리고 시카고는 학교 배정 방식이 동네마다 다르게 운영되는 경우가 있어서, 마음에 둔 매물이 있다면 시카고 공립학군(Chicago Public Schools) 사이트에서 그 주소의 실제 배정 학교를 직접 확인해 보는 것이 확실하다.

렌트냐 매매냐를 함께 고민하는 가정이라면 이 비교가 한 번 더 복잡해진다. 매매라면 배정 학교가 몇 년간 고정되지만, 렌트라면 계약 기간이 끝날 때마다 이사와 함께 배정 학교도 바뀔 수 있다. 그래서 거주 기간이 짧거나 향후 이사 가능성이 있다면 점수 차이에 너무 큰 비중을 둘 필요는 없다. 반대로 장기 거주를 계획한다면 A동네처럼 점수가 안정적으로 높은 지역이 주는 이점이 더 크게 다가올 수 있다. 시카고는 동네마다 재산세율과 콘도 관리비 구조도 달라서, 학교 점수와 함께 이 부분도 나란히 비교해 보는 것이 균형 잡힌 접근이다.

결국 이 가정은 두 동네를 각각 한 번씩 더 방문해 보기로 했다. 점수표로는 잡히지 않는 동네 분위기와 통학로, 놀이터나 도서관 같은 생활 시설까지 직접 확인한 뒤 결정하겠다는 것이었다. 숫자로 시작한 비교가 결국 발로 확인하는 과정으로 이어진 셈이다. 온라인에서 본 점수 하나로 결론을 내리기보다, 이렇게 한 단계 더 거치는 편이 나중에 후회를 줄이는 길이다.

두 동네를 비교할 때 볼 항목은 다음과 같다.

• 각 동네 배정 학교의 GreatSchools 점수 구성 요소
• 최근 3~5년 점수 변동 추이
• 학생 대 교사 비율
• 매물 가격 대비 통근과 생활 여건
• 주소지 기준 실제 배정 학교(학군 사이트 확인)

점수가 높은 동네가 항상 정답은 아니고, 낮은 동네가 항상 피할 이유도 아니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 시카고 공립학군과 부동산 전문가를 통해 다시 확인해 보기 바란다.