휴스턴으로 발령이 정해지자마자 집보다 학교부터 알아본 가정이 있었다. 회사에서 정해준 이주 기한이 두 달 남짓이었는데, 자녀가 다닐 학교를 먼저 정하지 않으면 어느 동네를 봐야 할지조차 판단이 서지 않는다는 이유였다.

숫자부터 보자. 세인트존스 스쿨은 2026-27학년도 학비가 초등 과정 3만2125달러, 중학 과정 3만6370달러, 고등 과정 3만8530달러다. 이 숫자가 뜻하는 건 단순히 학비 총액이 아니다. Niche.com의 2024년 평가에서 텍사스 사립고 1위, 전미 사립 유치원부터 12학년 학교 5위, 전미 사립고 13위에 오른 학교라는 배경까지 함께 읽어야 한다. 2024년 졸업반 SAT 중위 점수는 1530점, 1600점 만점 기준으로 집계됐다.

이 학교는 휴스턴 리버오크스 지역에 자리 잡고 있다. 학생들이 실제로 거주하는 동네를 보면 리버오크스와 웨스트 유니버시티 플레이스가 가장 많이 거론된다. City-data.com의 2024년 자료를 보면 웨스트 유니버시티 플레이스의 중위 주택 가치는 100만달러를 넘고, 중위 렌트비는 3608달러다. 휴스턴 전체로 넓히면 중위 주택 가치는 30만1200달러, 중위 렌트비는 1408달러로 뚝 떨어진다.

같은 휴스턴 안에서도 어느 쪽인지에 따라 이렇게 사정이 갈린다. 웨스트 유니버시티나 리버오크스처럼 학교와 가까운 동네는 통학이 짧은 대신 시세가 시 전체 평균의 세 배를 넘고, 조금 떨어진 동네로 나가면 시세는 낮아지지만 매일 왕복하는 시간이 늘어난다.

이 가정은 결국 통학 시간을 줄이는 쪽을 택했다. 두 시간 가까이 되는 텍사스의 여름 통근 정체를 감안하면, 매일 아이를 태우고 오가는 부담이 렌트 차액보다 크게 느껴졌다고 했다. 다만 이 선택이 모든 가정에 정답은 아니다. 시세 차익을 노리는 투자 목적이라면 오히려 학군 인근보다 성장 가능성이 있는 주변 지역을 함께 살펴보는 편이 유리할 수 있다.

휴스턴이 속한 텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세율이 높다. 다른 주에서 온 가정은 이 부분을 놓치기 쉬운데, 특히 웨스트 유니버시티처럼 주택 가치가 높은 동네는 재산세 고지서도 그만큼 커진다.

Niche 같은 사이트에서 학교 순위를 볼 때는 어떤 항목을 기준으로 매겼는지 함께 확인하는 것이 좋다. 학업 성취도만 반영한 순위인지, 시설이나 과외활동까지 포함한 종합 순위인지에 따라 같은 학교라도 등수가 달라질 수 있기 때문이다. SAT 중위 점수처럼 구체적인 수치를 함께 살펴보면 판단에 도움이 된다.

렌트 수익을 보는 투자자라면 리버오크스처럼 이미 시세가 높은 동네보다, 학군 경계와 맞닿아 있으면서 아직 상대적으로 저평가된 인접 지역을 함께 검토해 보는 것도 방법이다. 다만 이런 지역은 향후 학군 재조정에 따라 상황이 달라질 수 있어, 최근 몇 년간의 가격 흐름을 함께 확인하는 편이 안전하다.

통학 시간 문제는 휴스턴처럼 넓은 도시일수록 크게 체감된다. 사립학교 대부분이 스쿨버스 노선을 제한적으로만 운영하기 때문에, 학교와 거주지 사이 거리는 학비만큼이나 매일의 생활에 직접 영향을 준다. 이사 전에 실제 출퇴근 시간대에 맞춰 시범 운전을 해 보는 것도 도움이 된다.

휴스턴은 도시 전체가 여러 개의 독립 학군으로 나뉘어 있다는 점도 알아두면 좋다. 같은 휴스턴이라는 이름 안에서도 어느 학군에 속하는지에 따라 배정 학교와 세율이 달라지므로, 주소 하나를 확정하기 전에 해당 학군 이름부터 먼저 확인하는 습관을 들이는 편이 실수를 줄인다.

학군 경계와 사립학교 통학 구역은 해마다 바뀔 수 있다. 관심 있는 주소가 있다면 계약 전에 해당 학교 배정 여부를 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 자문이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가의 상담을 받아보기를 권한다.