요즘들어서 미국의 30대가 자력으로 집을 사기 힘들다는 말은 현실이 됐다. 특히 대도시 지역에서는 이게 더 심하다.

"연봉도 예전보다 올랐는데 왜 집을 못 사냐"는 얘기가 나오지만, 부동산 실태를 보면 답이 나온다. 단순히 돈이 부족한 문제가 아니다.

첫 번째는 집값 자체가 이미 소득을 벗어났다는 점이다. 이 지역들은 평균 주택 가격이 70만 달러를 넘는 게 기본이고, 좋은 학군이나 위치를 따지면 100만 달러 이상이 흔하다. 문제는 30대 평균 소득이 그걸 따라가지 못한다는 것이다. 예전에는 연봉의 4배 수준정도에 살만한 집들이 이젠 8배가 넘게 올라 있다.

두 번째는 금리다. 최근 몇 년 사이 모기지 금리가 급격히 올라가면서 체감 부담이 완전히 달라졌다. 같은 가격의 집이라도 월 납부액이 몇 천 달러 차이가 난다. 30대 입장에서는 "살 수는 있는데 유지가 안 되는" 상황이 된다. 그래서 구매 자체를 포기하거나 계속 미루는 경우가 많다.

세 번째는 다운페이 문제다. 집값이 높아지면서 초기 자금도 같이 올라갔다. 20% 기준으로 보면 100만 달러 집은 최소 20만 달러가 필요하다. 이걸 30대가 스스로 모으는 건 현실적으로 쉽지 않다. 특히 학자금 대출, 렌트, 생활비까지 같이 나가는 구조에서는 더 어렵다.

네 번째는 렌트 구조다. 아이러니하게도 집을 못 사는 이유 중 하나가 렌트다. 월세가 비싸니까 저축이 안 된다. 저축이 안 되니까 다운페이가 모이지 않는다. 이게 계속 반복된다. 특히 LA나 뉴욕 같은 곳은 월세 자체가 이미 높은 수준이라, 집 사기 위한 준비 자체가 막히는 구조다.

다섯 번째는 직장 안정성이다. 예전보다 이직이 잦고, 커리어 경로가 불안정해졌다. 집을 사려면 장기적인 소득 안정이 필요하지만, 30대는 아직 커리어가 완전히 고정되지 않은 시기다. 그래서 큰 대출을 부담하는 게 심리적으로도 부담이다.

여섯 번째는 생활 우선순위 변화다. 요즘 30대는 예전 세대처럼 무조건 집을 먼저 사야 한다는 생각이 약하다. 여행, 경험, 자기계발 같은 소비도 중요하게 본다. 이건 단순한 소비 문제가 아니라, "집 하나에 인생을 묶지 않겠다"는 선택이기도 하다.

마지막으로 중요한 건 공급 문제다. 이 지역들은 새 집이 충분히 공급되지 않는다. 규제, 토지 문제, 건설 비용 등 여러 이유로 공급이 제한적이다. 수요는 계속 있는데 공급이 부족하니 가격은 계속 올라간다. 이건 개인이 노력한다고 해결되는 문제가 아니다.

결국 정리하면 이렇다. 집값, 금리, 초기 자금, 렌트, 직장 구조, 공급 문제까지 전부 겹쳐 있다. 그래서 30대가 집을 못 사는 건 개인 능력의 문제가 아니라 사회가 안고있는 문제에 가깝다.

이걸 단순히 "요즘 젊은 사람들이 돈을 못 모아서"라고 보는 건 현실을 너무 단순하게 보는 것이다. 지금 시장에서는 열심히 산다고 해결되는 문제가 아니라, 타이밍과 구조까지 같이 맞아야 가능한 게임이 되어버렸다.

미국은 인구절벽 걱정도 적은데다가 이미 부머세대가 고령화 시대에 접어들어서 앞으로 주택난이 어떻게 해결될지 예상하기 힘들다. 

집가격이 올라서 자산 증식을 해 주는것은 좋지만 동시에 젊은세대의 구입 기회를 뺏는구조는 세대차이에서 발생하는 기회균등의 측면에서 좋지 못하다는 것이 나의 생각이다.