마이애미의 한 매물은 배정 학교 리뷰 평점이 낮았는데, 정작 GreatSchools 등급은 10점이었다. 반대로 리뷰는 좋은데 등급은 5점인 학교도 있었다. 최근 시장을 보면 이런 엇갈림이 드물지 않게 나타난다.

등급과 리뷰는 애초에 같은 것을 측정하지 않는다. GreatSchools 등급은 시험 성적, 학업 성장도, 대학 진학 준비도를 각각 33% 비중으로 반영해 만든 값이고, 최근에는 형편이 어려운 학생들의 성과를 별도로 보는 equity 지표 비중도 늘었다. 리뷰는 학부모와 학생이 실제로 겪은 학교 생활을 담는다. 수치와 경험이라는 서로 다른 축이라서, 둘이 항상 같은 방향으로 움직일 이유가 없다.

대학 진학 준비도 항목을 조금 더 짚어보면, SAT·ACT 응시 결과 외에 AP나 이중 등록 참여 비율까지 함께 계산한다. AP는 고등학생이 대학 수준 강의를 미리 듣고 시험을 치르는 과정이고, 이중 등록은 고등학교에 다니면서 동시에 커뮤니티 칼리지 학점을 따는 제도다. 이 비율이 높을수록 진학 준비도 점수가 오른다.

마이애미데이드 카운티 안의 실제 등급을 보면 편차가 뚜렷하다. Miami Senior High School과 Miami Beach Senior High School은 각각 5점이다. 반면 Somerset Gables Academy, International Studies Preparatory Academy, Archimedean Academy, Doral Academy, Ada Merritt K-8 Center, Coconut Grove Elementary School은 모두 10점을 받았다. 같은 카운티 안에서도 학교별로 점수 차이가 크게 벌어진다.

이 차이를 만드는 또 다른 축이 equity 지표다. 형편이 어려운 학생 그룹과 그렇지 않은 학생 그룹 사이의 성과 격차를 따로 계산해서, 격차가 작을수록 점수를 더 준다. 최근 개편에서 이 지표의 반영 비중이 커지면서, 평균 성적은 비슷해도 등급이 갈리는 학교가 늘었다.

10점짜리 학교라고 해서 모든 면에서 완벽하다는 뜻은 아니다. 등급이 높은 차터스쿨은 대체로 지원과 추첨을 거쳐야 입학할 수 있어서, 집을 사도 자동 배정이 아닌 경우가 많다. 반면 등급이 낮게 나온 일반 공립학교라도 특정 학년이나 프로그램은 평판이 좋을 수 있다. 최근 시장을 보면 등급만 보고 지역을 정했다가 이런 부분을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있다.

그래서 등급, 리뷰, 최근 몇 년간의 등급 변동 추이를 함께 놓고 봐야 한다. 학생 대 교사 비율도 등급에는 잡히지 않으니 따로 확인하는 편이 좋다. 무엇보다 매물 주소가 실제로 어느 학교에 배정되는지는 카운티 교육청 학군 지도에서 다시 확인해야 정확하다. 같은 동네라도 스쿨존 경계에 걸쳐 있으면 배정 학교가 달라질 수 있다.

마이애미데이드 카운티는 학교 선택 프로그램도 운영하고 있어서, 배정 학교 등급이 아쉬운 경우 다른 마그넷 프로그램에 지원하는 방법도 있다. 다만 지원 절차와 정원 제한이 있어 입주 전에 미리 확인해두는 편이 안전하다.

같은 예산이라면 등급 10점짜리 차터스쿨 인근과, 등급은 조금 낮아도 리뷰와 학생 대 교사 비율이 좋은 일반 공립학교 인근을 함께 견줘보는 편이 실제 결정에는 더 도움이 된다. 타주에서 마이애미로 오는 가정이라면 플로리다 재산세와 보험료 체계가 이전 거주지와 다를 수 있다는 점도 함께 계산해보는 편이 좋다. 렌트 수익을 보는 투자자라면 등급이 꾸준히 유지되거나 오르는 지역을 우선순위에 두는 편이 공실 위험을 줄이는 데 도움이 될 수 있다. 등급, 리뷰, 배정 확인이라는 세 가지 절차를 거치면 실제 결정에서 후회할 확률이 줄어든다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.