내가 처음 집을 살 때 리얼터가 이런 말을 했다.

"사인했다고 끝난 게 아니에요." 당시엔 무슨 말인지 몰랐다. 지금은 뼈저리게 안다.

미국에서 주택 구매 계약이 체결되면 매물은 Under Contract 상태가 된다.

하지만 이게 곧 "내 집"이 됐다는 뜻이 아니다. 약 14~21일의 계약 기간 동안 홈 인스펙션, 감정가 확인, 모기지 승인이라는 3개의 관문을 통과해야 진짜 클로징이 된다.

이 관문을 컨틴전시(Contingency)라고 부른다. 쉽게 말하면 조건부 계약 조항이다.

특정 조건이 충족되지 않으면 바이어가 계약을 취소할 수 있도록 만들어 놓은 장치라고 이해하면 된다.

컨틴전시는 단순히 말하면 "이 조건이 안 되면 계약 취소할 수 있다"는 조항이다.

크게 세 가지다.

첫 번째는 융자 컨틴전시다. 모기지 승인이 나지 않으면 계약을 취소할 수 있는 조항이다.

요즘처럼 금리가 높은 시기에는 이 부분에서 문제가 생기는 경우가 생각보다 많다.

은행이 대출 조건을 갑자기 바꾸거나 승인 금액을 줄이는 일도 종종 있다.

이런 상황에서 융자 컨틴전시가 없다면 바이어는 계약금을 그대로 날릴 수도 있고 경우에 따라서는 계약 불이행 문제로 소송까지 이어질 수 있다.

두 번째는 감정 컨틴전시다. 은행은 집을 담보로 돈을 빌려주기 때문에 반드시 감정가를 확인한다.

만약 은행 감정가가 계약 가격보다 낮게 나오면 문제가 된다. 예를 들어 80만 달러에 계약했는데 감정가가 75만 달러로 나오면 은행은 그 금액 기준으로만 대출을 해준다.

셀러가 가격을 낮추지 않으면 바이어는 그 차액을 현금으로 메워야 하는 상황이 생긴다. 하지만 감정 컨틴전시가 있다면 이런 경우 바이어는 계약을 취소할 수 있다.

세 번째는 인스펙션 컨틴전시다. 개인적으로 가장 중요하다고 볼 수 있다.

홈 인스펙션을 통해 집의 상태를 점검하는 과정인데 여기서 예상하지 못한 문제가 발견되는 경우가 꽤 있다.

지붕 누수, 전기 배선 문제, 배관 문제, 기초 구조 균열 같은 것들이 대표적이다.

만약 이런 중대한 결함이 발견됐는데 셀러가 수리를 거부하거나 크레딧을 주지 않는다면 바이어는 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다.

시장이 식으면 바이어가 깐깐해진다

2022~2023년 상반기 과열 시장에서는 바이어들이 인스펙션 컨틴전시를 웨이브(포기)하면서까지 집을 샀다.

오퍼 경쟁이 워낙 치열하니까. 결과? 나중에 하자가 터져도 셀러에게 책임을 잘 못 물었다. 지금은 반대다. 2025~2026년 고금리 국면에서 바이어 파워가 돌아왔다. 사소한 결함 하나에도 "취소할게요"가 나온다.

실제로 2025년 12월 한 달에만 전국에서 4만 건 이상의 계약이 취소됐고, 일부 지역에서는 5건 중 1건이 무산됐다.

컨틴전시는 권리다. 쓰는 게 맞다. 감정팔이로 집 사지 마라. 집은 ROI로 판단해야 한다. 인스펙션 리포트 보기 싫다고 넘기면 나중에 수만 달러짜리 폭탄을 직접 맞는다.

단, 컨틴전시 기간이 지난 뒤 변심으로 취소하면 계약금은 날린다. 소송까지 당할 수 있다.

기간 안에 꼼꼼히 따지고, 기간 지나면 책임지고 구입해서 가는것이 좋다.