요즘 주변에서 은퇴하면 집 팔고 작은 데로 옮기겠다는 얘기를 자주 듣습니다. 그런데 막상 계산기를 두드려보면 다들 같은 데서 멈춰요. 집값이 너무 올라서 양도세가 얼마나 나올지 감이 안 온다는 겁니다.

결론부터 말할게요. 2026년 기준으로 주거용 집을 팔 때 부부 공동신고면 차익 50만 달러, 단독신고면 25만 달러까지 연방 양도세가 면제됩니다. 넘는 부분만 세금 대상입니다.

이게 국세법 121조, 흔히 섹션 121 공제라고 부르는 제도예요. IRS 퍼블리케이션 523에 조건이 정리돼 있습니다.

조건은 단순합니다. 팔기 전 5년 중 2년 이상 소유했고, 2년 이상 실제로 살았어야 합니다. 그리고 최근 2년 안에 다른 집으로 이 공제를 쓴 적이 없어야 해요.

부부가 50만 달러를 받으려면 한 명 이상이 소유 요건을 채우고, 두 사람 모두 거주 요건을 채워야 합니다. 이 부분 헷갈리는 분이 꽤 많아요.

솔직히 제가 제일 놀란 건 이 숫자가 1997년에 정해진 뒤로 한 번도 안 올랐다는 점입니다. 물가 연동이 아예 안 돼 있어요.

그 사이 남가주 집값이 얼마나 뛰었는지 생각해보면 답이 나옵니다. 90년대나 2000년대 초에 산 집이면 차익 50만 달러는 생각보다 쉽게 넘어요.

그럼 넘으면 얼마를 내느냐. 연방 장기 양도세율은 0%, 15%, 20% 세 단계입니다. 1년 넘게 보유한 집이니 이 세율이 적용돼요.

2026년 부부 공동신고 기준으로 과세소득 9만 8,900달러까지는 0%입니다. 61만 3,700달러까지는 15%, 그 위로는 20%예요.

여기서 끝이 아닙니다. 순투자소득세 3.8%가 따로 있어요. 부부 기준 수정조정총소득이 25만 달러, 단독은 20만 달러를 넘으면 붙습니다.

다행히 섹션 121로 면제된 차익은 이 3.8% 계산에 들어가지 않습니다. 면제 한도를 넘은 부분만 대상이 돼요.

캘리포니아는 더 셉니다. 주 정부도 50만 달러 공제는 똑같이 인정하지만, 넘는 차익은 일반 소득처럼 과세해요. 세율은 소득에 따라 1%부터 최고 13.3%까지 갑니다.

연방처럼 양도소득을 따로 우대해주는 구간이 없다는 게 핵심이에요. 그래서 같은 차익이라도 캘리포니아 주민이 체감하는 세금은 훨씬 큽니다.

간단히 예를 들어볼게요. 부부가 30만 달러에 산 집을 100만 달러에 팔아서 차익이 70만 달러가 났다고 해보죠. 50만 달러를 빼면 과세 대상은 20만 달러입니다.

이 20만 달러가 전부 연방 15% 구간에 들어간다고 치면 연방세는 3만 달러예요. 다른 소득과 합쳐 25만 달러 선을 넘기면 3.8%가 추가될 수 있고, 여기에 캘리포니아 주세가 또 붙습니다.

그래서 차익을 줄이는 방법부터 챙겨야 합니다. 첫 번째는 취득가액, 즉 베이시스를 제대로 잡는 거예요.

베이시스에는 처음 산 가격만 들어가는 게 아닙니다. 지붕 교체, 증축, 주방 리모델링처럼 집 가치를 올린 개량 공사비도 더할 수 있어요.

팔 때 드는 중개 수수료와 클로징 비용도 차익에서 뺍니다. 영수증이 없으면 인정받기 어려우니, 지금부터라도 공사 기록을 모아두세요.

두 번째는 배우자를 먼저 떠나보낸 경우입니다. 배우자 사망 후 2년 안에 팔고 재혼하지 않았다면 혼자서도 50만 달러 공제를 받을 수 있어요.

이 2년을 넘기면 공제가 25만 달러로 줄어듭니다. 슬픔 속에서 서두르라는 말은 아니지만, 이 기한은 꼭 알고 계셔야 해요.

세 번째는 상속입니다. 집을 팔지 않고 물려주면 상속 시점 시세로 취득가액이 새로 잡히는 스텝업 규정이 있어요. 캘리포니아 같은 부부공동재산 주에서는 이 효과가 더 커질 수 있습니다.

다만 이건 상속 계획, 리빙 트러스트, 재산세 문제까지 얽혀 있어서 단순하게 판단하면 안 됩니다. 개인 상황에 따라 결과가 크게 달라지니 세무사나 상속 전문 변호사와 꼭 확인하세요.

요즘 뉴스에서 집 팔 때 양도세를 없앤다는 법안 얘기를 들으신 분도 있을 거예요. 2025년 7월 하원에 나온 No Tax on Home Sales Act, 법안번호 H.R. 4327입니다.

하지만 지금까지 통과된 건 없습니다. 2026년에 집을 팔면 기존 25만, 50만 달러 규정이 그대로 적용돼요. 법안만 믿고 매도 시점을 미루는 건 위험합니다.

개인적으로는 한도를 아예 없애는 것보다 물가에 연동시키는 쪽이 맞다고 봐요. 무제한 면제는 고가 주택 보유자에게 혜택이 몰리고, 집 없는 사람과의 격차만 더 벌어지니까요.

그렇다고 30년 가까이 그대로인 한도가 정상이라는 건 아닙니다. 평생 한 집에서 산 평범한 은퇴자가 인플레이션 때문에 세금을 내는 구조는 분명 손볼 필요가 있어요.

정리하면 이렇습니다. 2년 소유하고 2년 거주했는지 먼저 확인하세요. 그다음 베이시스와 매도 비용을 뺀 실제 차익을 계산해보세요.

그 숫자가 50만 달러 안이면 걱정할 필요가 거의 없습니다. 넘는다면 그해 다른 소득을 줄일 수 있는지, 상속이 나은지까지 따져볼 차례예요.

나라면 매물로 내놓기 최소 반년 전에 영수증부터 정리하고 세무사와 한 번 시뮬레이션을 돌려보겠습니다. 수만 달러가 왔다 갔다 하는 결정이니까요.