미국에서 부동산 투자? 40대가 알아야 할 5가지 진실

"나도 이제 부동산 하나쯤 있어야 하지 않을까?"

이런 생각, 40대쯤 되면 누구나 한 번쯤 해봅니다.

특히 자녀 교육, 은퇴 준비, 인플레이션 걱정이 겹치다 보면

주식보다 ‘눈에 보이고, 만질 수 있는 자산’인 부동산이 더 안전하게 느껴지기 마련이죠.

하지만 막연한 기대만으로 부동산에 뛰어들기엔 미국의 부동산 시장은 단순하지 않습니다.

오늘은 미국에서 부동산 투자를 고민 중인 40대가 꼭 알아야 할 다섯 가지 진실을 짚어보겠습니다.

부동산은 '수동소득'이 아니다. ‘적극 관리’가 필요하다

많은 사람들이 “렌트 놓으면 매달 현금이 들어온다”는 말에 혹합니다.
하지만 현실은 다릅니다.

심지어 좋은 관리회사를 써도, 오너가 결정하고 책임져야 할 일은 줄지 않습니다.

‘손 놓고 돈 버는 투자’는 아닙니다.

지역이 전부다. 주소가 수익을 결정한다

같은 40만 불짜리 집이라도 오스틴 외곽 vs 미시간 디트로이트 다운타운이면 수익률은 하늘과 땅 차이입니다.

이런 요소들이 모여 월 렌트 수준과 집값 상승률을 결정합니다.

눈에 보이는 ‘예쁜 집’보다, 숫자와 통계가 말해주는 주소지를 믿어야 합니다.

세금 혜택? 잘 알아야 이득이다

부동산은 분명 세금상 유리한 구조가 많습니다.

감가상각, 모기지 이자 공제, 1031 익스체인지(세금 유예 거래) 등.

하지만 제대로 이해하지 못하고 투자하면, 양도세 폭탄이나 회계 문제로 낭패 볼 수도 있습니다.

투자 전 반드시 CPA(회계사)나 부동산 전문 세무사와 상담하고, 자신의 소득구조에 어떤 이점이 실제로 적용되는지 확인하세요.

융자 조건이 수익률을 좌우한다

40대의 장점은, 신용점수가 어느 정도 안정되어 있고, 소득도 꾸준한 시기라는 점입니다. 하지만 문제는 금리.

2020년대 중반 현재, 30년 고정금리는 6~7% 선에서 움직이고 있습니다.

예전 같은 3%대 금리 조건이 아니라면,

수익률 계산 시 현실적인 이자비용과 보유비용을 꼭 포함해야 합니다.

단순한 ‘렌트 – 모기지 = 수익’이 아닙니다. 실제 현금 흐름(Cash flow)을 냉정하게 계산해야 합니다.

‘나중에 오른다’는 기대는 위험하다

많은 투자자들이 “지금은 비싸도 5년 뒤엔 오를 거야”라는 기대를 갖습니다.

하지만 미국은 한국과 달리 지역 편차가 매우 큽니다.

즉, 무조건 “미국 부동산은 오른다”는 공식은 없습니다.

미래에 기대기보다는, 현재의 수익성, 현재의 거주 수요, 그리고 현재 내가 감당할 수 있는 리스크 범위 안에서 투자 결정을 내려야 합니다.

40대, 부동산을 시작하기 딱 좋은 나이지만, 함정도 많습니다

지금은 경제적으로 어느 정도 여유가 생겼지만, 자녀 교육, 은퇴 준비, 건강 문제까지 앞으로 20년이 가장 ‘민감한 시기’이기도 하죠.

그러니 감성 대신 계산기로, ‘로망’이 아닌 ‘리스크 분석’으로 접근해야 진짜 내 가족에게 도움이 되는 자산이 됩니다.

부동산, 그 자체는 나쁘지 않습니다.

하지만 그것을 대하는 당신의 전략이 성패를 가릅니다.

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