테너플라이는 버겐카운티 안에서도 주택 가치가 높은 축에 속하는 동네인 만큼, 은퇴를 앞둔 가정이 집은 있지만 현금은 부족하다고 느끼는 경우를 유독 자주 보게 된다. 재산세 고지서 부담을 줄이면서도 지금 사는 집을 떠나고 싶지 않을 때 검토해볼 수 있는 선택지 가운데 하나가 리버스 모기지인데, 이를 알아볼 때 순서대로 확인할 것은 크게 세 가지다.

• 상품 구조 - 62세 이상 주택 소유자가 집의 지분을 담보로 일시불, 월지급, 신용한도 중 하나로 자금을 받고, 집을 팔거나 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환하는 구조인지
• 지역 조건 - 테너플라이의 주택 가치와 버겐카운티 재산세율을 감안했을 때 매달 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는 재정 여력이 있는지
• 비용과 리스크 - 오리지네이션 수수료와 모기지보험료 등 초기 비용, 그리고 지분이 줄어드는 속도와 채무불이행 위험까지 확인했는지

이 가운데 가장 많이 쓰이는 상품이 연방주택청, FHA가 보증하는 Home Equity Conversion Mortgage, HECM이며, 미 연방정부가 보증하는 유일한 리버스 모기지 유형이다. 신청 조건은 62세 이상, 해당 주택이 주 거주지일 것, 기존 모기지 잔액이 있다면 대출금으로 상환 가능한 수준일 것, 그리고 세금과 보험료를 계속 낼 수 있는지 보는 재정능력 평가를 통과할 것, 이렇게 정리된다(hud.gov 기준).

테너플라이의 경우 질로우 기준 주택 가치가 89만 6668달러로 최근 1년 사이 10.4% 올랐다(2025년 기준, Zillow). 주택 가치가 높은 만큼 활용 가능한 지분 규모도 상당하지만, 그렇다고 재산세 부담에서 벗어나는 것은 아니다. 버겐카운티의 실효 재산세율은 평균 2.73% 수준으로(Ownwell 기준) 뉴저지 주 평균 2.23%를 웃돌고 있어서, 리버스 모기지로 현금흐름을 확보한 뒤에도 재산세와 보험료는 계속 본인이 부담해야 한다는 점을 첫 번째 확인 항목으로 꼽을 만하다.

두 번째로 확인할 것은 비용이다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(MIP, 초기 약 2%대에 연 0.5% 수준 추가), 클로징비용 등이 더해지면서 일반 모기지보다 초기 비용이 높게 나타난다(consumerfinance.gov). 세 번째는 시간에 따른 지분 감소다. 대출 잔액이 매년 불어나는 구조이기 때문에 집에 남는 지분은 그만큼 줄어들고, 그만큼 자녀 등에게 물려줄 자산도 줄어들 수 있다. 재산세, 보험료, 유지비를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 이어져 집을 잃을 위험도 있다는 점은 세 항목 중에서도 가장 무겁게 봐야 할 부분이다.

다만 장점도 분명하다. 매달 원리금을 갚지 않아도 되는 구조라 생활비나 의료비로 쓸 현금흐름을 확보할 수 있고, HECM은 non-recourse 대출이어서 훗날 집값이 대출 잔액에 못 미치더라도 FHA 보증으로 상속인이 차액을 갚을 필요는 없다. 이 장점은 앞서 짚은 세 가지 확인 항목을 다 살펴본 뒤에 놓고 보아야 제대로 의미가 있다.

뉴저지 주의 65세 이상 인구는 전체의 18% 수준이며 2010년 대비 33% 늘었다(2024년 기준, USAFacts). 테너플라이처럼 주택 가치가 높은 동네일수록 이런 선택을 고민하는 가정이 앞으로도 꾸준히 늘어날 것으로 보인다. HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관, HUD-approved counselor과의 의무 상담을 거쳐야 하는데, 이 상담을 세 가지 확인 항목을 다시 한 번 점검하는 자리로 삼아보기 바란다. 고령층을 겨냥한 리버스 모기지 관련 사기도 실제로 존재하는 만큼 서두르지 말고 가족과 충분히 상의한 뒤 결정해도 늦지 않다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 거치기 바란다.