매디슨으로 이주를 준비하던 한 가정이 있었다. 예산 45만 달러로 집을 알아보다가 학교 점수가 높은 동네일수록 매물 가격이 높다는 걸 알게 됐고, 왜 그런지 궁금해했다.

웨스트 고등학교(West High School)는 GreatSchools 9점을 받은 학교다. 재학생은 2222명이고, 매디슨 메트로폴리탄 교육구(Madison Metropolitan School District)는 54개 학교를 운영하는 큰 학군이다. 이 학군 안에서도 학교별 등급 차이가 크게 나기 때문에, 9점짜리 학교 근처 매물이 다른 지역보다 높은 가격에 거래되는 흐름이 자연스럽게 나타난다.

이 점수가 어떻게 나오는지 먼저 짚어보면, GreatSchools 등급은 시험 성적, 학업 성장도, 고등학교라면 대학 진학 준비도와 형평성까지 반영한 종합 숫자다. 형평성 항목은 성적이 뒤처지는 학생 그룹을 학교가 얼마나 끌어올리는지를 본다. 초등학교는 대학 진학 자료가 없어 시험 성적과 성장도만 절반씩 계산된다.

그 가정은 결국 웨스트 고등학교 배정 구역 안에서 매물을 찾았는데, 같은 학군 경계 안이라도 거리 하나 차이로 배정 학교가 바뀌는 집들이 있었다. 실제 계약 전에 주소를 매디슨 학군 사이트에 직접 넣어 배정 학교를 재확인하고 나서야 안심하고 오퍼를 넣을 수 있었다.

점수 자체를 확인한 다음에는 학생 대 교사 비율과 학부모, 교사 리뷰를 함께 읽는 절차가 남는다. 2222명이라는 큰 규모의 학교는 개별 지도보다 프로그램의 다양성이 강점이 될 수 있고, 반대로 소규모 학교는 밀착 지도가 강점이 될 수 있다. 어느 쪽이 맞는지는 점수만으로는 알 수 없고, 실제 후기를 봐야 감이 잡힌다.

이 사례에서 얻을 수 있는 요점은 분명하다. 점수가 높은 학교 근처는 집값에 이미 그 프리미엄이 반영돼 있을 가능성이 크다는 것, 그리고 학군 경계는 지도만 보고 짐작하면 안 되고 반드시 주소로 직접 확인해야 한다는 것이다. 예산이 넉넉하지 않다면 9점짜리 학교 바로 옆보다는, 등급이 꾸준히 오르고 있는 7~8점대 학교 주변을 함께 살펴보는 것도 한 방법이다.

여기서 짚어야 할 게 학업 성장도다. 같은 학생들이 1년 동안 시험 점수가 얼마나 올랐는지를 보는 지표인데, 이 수치가 꾸준히 오르는 학교라면 지금 당장은 9점이 아니어도 앞으로 등급이 올라갈 가능성이 있다. 반대로 지금 9점이라도 성장도가 정체돼 있으면 그 상태가 계속 유지될지는 지켜봐야 한다.

54개 학교를 운영하는 큰 학군일수록 학교마다 프로그램 특색이 다르다. 이중언어 프로그램이나 영재 프로그램을 운영하는 학교도 있고, 그렇지 않은 학교도 있다. 점수만 보고 넘어가면 이런 차이는 놓치기 쉬우니, 관심 있는 학교의 홈페이지나 학부모 리뷰를 따로 찾아보는 편이 좋다.

한국에서는 거주지 주소로 배정 학교가 거의 자동으로 정해지지만, 위스콘신은 학군 경계뿐 아니라 오픈 인롤먼트 제도까지 있어서 원하면 다른 학군 학교에 지원하는 경우도 있다. 매디슨으로 옮겨오는 가정이라면 이런 제도 차이까지 알아두면 선택지가 넓어진다. 다만 오픈 인롤먼트는 자리가 남아 있을 때만 가능하니, 그 학교를 아예 배정 구역으로 두고 집을 찾는 편이 더 확실하다.

• 학교 등급과 인근 매물 가격의 상관관계 확인
• 최근 등급 추이
• 학생 대 교사 비율
• 주소로 배정 학교 재확인

매디슨 메트로폴리탄 교육구 안에서도 경계는 계속 조정될 수 있다. 계약 전에는 반드시 그 주소를 직접 확인해 보기 바란다. 위스콘신주 재산세율은 카운티마다 차이가 있으니 타주에서 옮겨온다면 이 부분도 함께 확인해 두면 좋다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약을 앞두고 있다면 전문가와 함께 다시 확인해 보는 것이 안전한 선택으로 보인다.