얼마 전 문의 하나를 받았다. 오래된 렉싱턴 주택을 부부가 함께 살고 있었는데, 등기는 한쪽 배우자 이름으로만 되어 있었다. 은퇴 자금을 마련하려고 리버스모기지를 알아보던 중이었는데, 명의자가 아닌 배우자는 어떻게 되는지가 궁금하다고 했다.

리버스모기지, 정확히는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)은 62세 이상 주택 소유자가 본인 명의의 주택 지분을 담보로 자금을 받는 상품이다. 매달 갚아나가는 일반 모기지와 반대로, 대출기관이 오히려 자금을 지급한다. 대출 원리금은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 그 집에 주로 거주하지 않게 될 때 상환된다.

여기서 명의가 중요해진다. HECM 신청은 최소 62세 이상이면서 해당 주택이 주 거주지여야 자격이 생긴다. 부부 중 한 명만 등기에 이름이 올라 있고 나이 요건을 채우지 못하면 non-borrowing spouse로 분류될 수 있다. 대출자가 먼저 사망하더라도 요건을 충족한 배우자는 계속 거주할 수 있는 보호 장치가 있지만, 조건을 정확히 확인하지 않으면 나중에 분쟁의 씨앗이 될 수 있다.

명의를 부부 공동으로 미리 정리해두는 방법도 있다. 다만 등기를 옮기려면 두 사람 모두 62세 이상이어야 신청 자격에 문제가 없고, 명의 변경 자체에도 비용과 절차가 따른다. 등기 변경이 항상 유리한 선택은 아니므로, 상속과 세금 문제까지 함께 부동산 전문 변호사와 확인해 두는 편이 안전하다.

렉싱턴의 주택 가격을 함께 짚어볼 필요가 있다. Zillow 기준 렉싱턴 평균 주택가치는 2026년 6월 30일 기준 162만6351달러다. 지분 규모가 크다는 뜻이고, 그만큼 활용할 수 있는 자금도 커진다는 뜻이다. 다만 활용 가능한 금액은 나이, 금리, 주택 가치에 따라 산정되는 비율로 정해지며 전액이 나오는 구조는 아니다.

매사추세츠 평균 실효 재산세율은 1.22% 수준이다(Mass.gov, FY2026 기준). 렉싱턴처럼 주택가치가 높은 지역은 재산세 절대 금액도 크다는 뜻이다. 리버스모기지를 받은 뒤에도 재산세와 주택보험료는 계속 본인이 납부해야 한다. 이를 감당하지 못하면 채무불이행, 즉 foreclosure 위험으로 이어질 수 있다는 점은 신청 전 반드시 짚어야 한다.

초기 비용도 가볍지 않다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(초기 약 2%대와 연 0.5% 수준), 클로징비용까지 더하면 일반 모기지보다 초기 부담이 큰 편이다. 반면 non-recourse 구조라 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 상속인이 그 차액을 갚을 의무는 없다. 다만 집을 물려주려 했던 계획이 있다면, 시간이 지날수록 지분이 줄어드는 만큼 상속 자산도 함께 줄어든다는 점은 미리 계산해 둘 부분이다.

매사추세츠는 65세 이상 인구가 전체의 17.5% 수준이다(미국 census ACS 기준). 은퇴 인구가 적지 않은 지역인 만큼, 리버스모기지에 대한 문의도 앞으로 늘어날 것으로 보인다.

리버스모기지만이 유일한 답은 아니다. 집 크기를 줄여 이사하는 다운사이징, 홈에쿼티라인(HELOC)을 활용하는 방법도 함께 검토할 수 있는 대안이다. 각각 초기 비용과 상환 방식, 상속 자산에 미치는 영향이 다르므로 하나만 놓고 판단하기보다 여러 선택지를 나란히 비교해 보는 편이 낫다.

• 오리지네이션 수수료와 모기지보험료 등 초기 비용이 일반 모기지보다 높다
• 재산세와 주택보험료는 리버스모기지를 받은 뒤에도 계속 본인이 납부해야 한다
• 시간이 지날수록 지분이 줄어들어 상속 자산이 감소할 수 있다
• 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다

HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 신청이 진행된다. 이 과정에서 명의, 배우자 보호 조건, 비용 구조를 전문 상담사와 하나씩 확인할 수 있다. 고령층을 노린 리버스모기지 관련 권유나 과장광고도 실제로 존재하는 만큼, 서두르지 말고 가족과 충분히 상의한 뒤 결정하는 것이 안전하다.