팰리세이즈 산불이 난 지 1년 9개월이 지났습니다. 요즘 그 동네 매물 문의에서 빠지지 않는 질문이 하나 있어요. 불에 탄 집을 팔아도 맨션세를 내야 하느냐는 겁니다.

지금 기준으로는 냅니다. 다만 11월 3일 LA 시 선거에 이 문제를 직접 다루는 발의안이 올라가 있어서, 결과에 따라 답이 바뀔 수 있습니다.

먼저 맨션세가 뭔지부터 짚고 가겠습니다. 정식 이름은 Measure ULA이고, 2022년 LA 시 유권자들이 통과시킨 부동산 양도세입니다.

기준 금액은 매년 물가에 맞춰 조정됩니다. 올해 7월 1일부터는 540만 달러 이상 거래에 4%, 1090만 달러 이상 거래에 5.5%가 붙습니다.

숫자로 보면 체감이 확 옵니다. 600만 달러에 팔면 초과분이 아니라 거래가 전체에 4%가 붙어서 24만 달러가 세금으로 나갑니다.

여기에 원래 있던 LA 시 양도세 0.45%는 별도입니다. 판매자 입장에서는 꽤 큰 금액이죠.

이 세금으로 모인 돈은 저소득층 주택 건설과 세입자 지원에 쓰입니다. 시행된 2023년 4월부터 올해 4월 말까지 1633건 거래에서 12억 달러 가까이 걷혔다고 보도됐어요.

문제는 팰리세이즈입니다. 시 건축안전국 자료로는 산불로 피해를 입거나 전소된 구조물이 5620채 정도이고, 그중 주거용이 5495채 정도로 추산됩니다.

이 동네는 땅값 자체가 높습니다. 집이 다 타서 빈 땅만 남아도 540만 달러를 넘기는 필지가 적지 않아서, 재건을 포기하고 파는 사람도 맨션세 대상이 됩니다.

보험금은 모자라고 공사비는 오르고 인허가는 길어지는 상황에서 땅을 팔기로 한 집주인에게 수십만 달러 세금은 꽤 아픈 부분입니다.

그래서 나온 게 Proposition TE입니다. 지역구 시의원 트레이시 파크가 발의했고, 시의회가 8월에 13대 1로 11월 투표에 올렸습니다.

내용은 비교적 단순합니다. 팰리세이즈 산불로 피해를 입거나 전소된 주거용 부동산을 팔 때 ULA 세금을 한 번 면제해 주는 겁니다.

조건은 꼼꼼히 봐야 합니다. 시 선거 공보에 실린 조례안 원문을 기준으로 정리해 보면 이렇습니다.

첫째, 주거용 부동산이어야 합니다. 찬성 측 설명에 따르면 다가구 건물도 포함됩니다.

둘째, 피해 여부를 시 건축안전국(LADBS)이 확인해야 합니다. 본인이 피해를 입었다고 주장하는 것만으로는 안 되는 구조예요.

셋째, 파는 사람이 산불이 시작된 2025년 1월 7일 당시의 소유주여야 합니다. 불난 뒤에 땅을 사들인 투자자가 되팔 때는 해당이 안 됩니다.

넷째, 적용 기간은 2025년 1월 7일부터 2030년 1월 6일까지입니다. 한 부동산당 한 번만 면제됩니다.

눈여겨볼 부분은 소급 환급입니다. 이미 집을 팔고 ULA를 낸 사람도 조건만 맞으면 시 재무국에 환급을 청구할 수 있게 돼 있어요.

그러니 작년이나 올해 팰리세이즈 집을 팔면서 맨션세를 낸 분이라면 거래 서류를 미리 챙겨 두는 게 좋겠습니다.

지역 범위도 헷갈리기 쉽습니다. ULA는 LA 시 경계 안의 거래에만 붙기 때문에, 같은 산불 피해를 입었어도 말리부 시처럼 LA 시 밖에 있는 곳은 처음부터 대상이 아닙니다.

그럼 시 재정에는 얼마나 영향이 있을까요. 시 행정관실은 2030년 1월까지 ULA 세수가 3500만~6600만 달러 줄어들 것으로 추산했습니다.

이 추정치는 팰리세이즈의 건당 평균 세액, 7월 기준 재건 후 매물로 나온 집 수, 산불 이후 빈 땅 거래를 바탕으로 했다고 합니다. 위쪽 숫자는 거래량이 두 배로 늘어나는 경우를 가정한 값입니다.

반대 의견도 있습니다. 유일하게 반대표를 던진 유니세스 에르난데스 시의원은 면제를 실거주 주택을 잃은 사람으로만 좁혀야 한다고 주장했습니다.

LLC나 투자자, 여러 채를 가진 사람까지 혜택을 받으면 부자들의 또 다른 빠져나갈 구멍이 되고, 서민 주택 예산만 줄어든다는 논리입니다.

실제로 조례안 문구에는 실거주 요건이 따로 없습니다. 1월 7일 당시 소유주이기만 하면 법인 명의든 임대용이든 조건상으로는 걸러지지 않는다는 뜻입니다.

한편 선거 공보에는 찬성 의견만 실렸고 반대 의견서는 제출되지 않았습니다. 카렌 배스 시장도 찬성 쪽에 이름을 올렸어요.

통과 조건은 단순 과반입니다. 11월 3일 투표 결과가 나오기 전까지는 기존대로 세금이 부과된다고 보는 게 맞습니다.

데이터를 보는 입장에서 정리하면, 이 발의안이 팰리세이즈 시세를 크게 흔들 것 같지는 않습니다. 다만 매도를 고민 중인 원소유주에게는 타이밍 계산이 달라질 수 있는 변수예요.

저라면 이렇게 하겠습니다. 매도 시점에 여유가 있다면 11월 결과를 보고 움직이고, 이미 냈다면 서류부터 정리해 둡니다.

개별 상황에 따라 세금 처리가 달라질 수 있으니 실제 거래 전에는 세무사나 부동산 변호사와 꼭 확인하시길 권합니다.