로스앤젤레스의 1베드룸 평균 렌트비는 2026년 8월 기준 2095달러입니다(Zumper). 지난 1년 사이 10퍼센트 낮아진 수치인데, 이 흐름을 모르고 작년 시세로 매물을 올렸다가 두 달 가까이 세입자를 못 구한 경우를 본 적이 있습니다. 처음 집을 렌트로 내놓는 사람일수록 이런 시세 변화를 놓치기 쉽습니다.

렌트비를 정할 때는 도시 전체 평균만 볼 것이 아니라 같은 동네, 같은 침실 개수의 매물이 실제로 얼마에 나가고 있는지 확인하는 과정이 필요합니다. 시세보다 5퍼센트 정도 높게 시작해 반응을 보고 조정하는 방식이 실무에서는 흔히 쓰입니다.

매물 광고는 Zillow, Apartments.com, Zumper 같은 플랫폼에 동시에 올리는 것이 문의를 늘리는 방법입니다. 사진과 함께 침실과 욕실 개수, 주차, 반려동물 허용 여부를 명확히 적어두면 불필요한 문의가 줄어듭니다.

문의가 들어오면 세입자 스크리닝으로 넘어갑니다. 신용점수, 소득 증빙, 이전 렌트 기록을 확인하는 것이 기본이고, 소득 기준은 보통 월세의 세 배 이상으로 잡습니다. 모든 지원자에게 같은 절차와 기준을 적용해야 문제가 생기지 않습니다.

리스 계약서에는 렌트 기간과 월세, 보증금, 납부일, 수리 책임, 계약 해지 조건이 빠짐없이 들어가야 합니다. 구두로만 합의한 부분은 나중에 다툼의 원인이 됩니다.

• 같은 침실 개수 매물의 실제 시세 확인하기
• 여러 플랫폼에 사진과 조건을 명시해 광고 올리기
• 신용점수, 소득 증빙, 렌트 기록으로 스크리닝하기
• 렌트 기간, 월세, 보증금, 해지 조건을 계약서에 명시하기
• 보증금 상한과 반환 기한, 통지 기간 확인하기

캘리포니아는 2024년 7월부터 AB 12를 통해 보증금 상한을 월세 한 달치로 제한하고 있습니다. 소유한 임대 주택이 4채 이하인 개인 집주인은 두 달치까지 받을 수 있는 예외가 적용됩니다. 세입자가 퇴거하면 21일 안에 보증금을 돌려주거나 공제 내역서를 보내야 합니다(민법 1950.5조). 월세 미납 시에는 3일 통지 후 절차를 진행할 수 있고, 사유 없는 계약 해지는 거주 기간 1년 미만이면 30일, 1년 이상이면 60일 전 통지가 필요합니다.

신청서와 함께 심사 수수료를 받는다면 상한을 넘지 않도록 주의해야 합니다. 2026년 기준 캘리포니아 신용조회 수수료 상한은 65.86달러이고, 실제 비용이 이보다 적으면 차액을 돌려줘야 합니다(민법 1950.6조).

렌트비를 매년 얼마나 올릴 수 있는지도 확인해야 할 부분입니다. 건물이 지어진 지 15년이 넘었다면 AB 1482에 따라 연간 인상폭이 물가상승률에 5퍼센트를 더한 값, 최대 10퍼센트로 묶여 있습니다. 세입자가 1년 이상 거주했다면 정당한 사유 없이는 계약을 끝낼 수 없고, 개인 소유 단독주택은 계약서에 정해진 고지 문구를 넣으면 이 규정에서 빠질 수 있습니다.

집주인에게는 배관과 난방, 방범 설비 같은 필수 요소를 정상 작동 상태로 유지할 의무도 있습니다. 수리 요청은 합리적인 시일 안에 처리하는 것이 기본입니다.

세입자가 입주하는 날에는 집 상태를 사진과 짧은 메모로 남겨두는 것이 좋습니다. 벽지 상태, 바닥, 가전 상태를 미리 기록해 두면 나중에 보증금을 정산할 때 어디까지가 원래 있던 흠집이고 어디부터가 새로 생긴 손상인지 다툴 일이 줄어듭니다. 세입자와 함께 확인하고 서명까지 받아두면 더 확실합니다.

계약 기간을 1년 고정으로 할지, 월 단위로 할지도 미리 정해야 합니다. 1년 고정 계약은 공실 걱정 없이 안정적인 반면, 월 단위 계약은 세입자를 바꾸기 쉬운 대신 공실 위험이 있습니다. 처음이라면 1년 고정 계약으로 시작해 안정적으로 운영해보는 방법을 고려해볼 만합니다.

세부 조건은 카운티마다 다를 수 있으므로, 계약서에 서명하기 전에 부동산 전문가나 임대법 변호사와 상담해 보는 것이 좋습니다. 이 글은 일반 정보 제공 목적으로, 법률 자문을 대신하지 않습니다.