스태튼아일랜드에서 렌트 수익을 보고 매물을 고르던 투자자와 이야기를 나눈 적이 있습니다. 학교 점수가 높은 동네일수록 렌트가 잘 나간다는 이야기만 듣고, 시험 점수 상위 학교 근처로 후보를 좁혀 놓은 상태였습니다. 그런데 점수만 보고 고르면 놓치는 부분이 있습니다.

스태튼아일랜드 안에서도 초등학교 등급 차이가 꽤 큽니다. PS 35 클로브 밸리 스쿨은 GreatSchools 10점, PS 5 휴그노 스쿨은 8점, PS 3 마가렛 지오이오사 스쿨은 7점, PS 1 토튼빌 스쿨은 6점입니다. 반대편에는 PS 74 퓨처 리더스 스쿨 4점, PS 78과 PS 20 포트 리치먼드가 각각 3점으로 자리합니다. 같은 자치구 안에서도 이 정도 폭이 나옵니다.

확인할 항목은 크게 세 가지로 정리됩니다. 첫째, 점수의 구성입니다. 시험 성적, 컬리지 레디니스, 형평성이 각각 주 평균과 비교돼 계산되고, 학년 단계마다 비중이 다릅니다. 둘째, 등급의 최근 흐름입니다. 한 해 반짝 오른 점수인지, 몇 년째 꾸준한지에 따라 의미가 다릅니다. 셋째, 학생 대 교사 비율과 학부모 리뷰입니다. 이 항목은 유리한 면과 불리한 면이 함께 있습니다. 점수가 높은 학교는 렌트 수요가 꾸준하다는 장점이 있지만, 그만큼 매매가와 렌트가도 이미 높게 형성돼 있어 수익률 계산이 달라질 수 있습니다. 초등학교 등급에는 시험 성적 외에 학업 성장도(Academic Growth)라는 항목도 들어갑니다. 전년도 대비 성적이 얼마나 올랐는지를 보는 지표라, 절대 점수는 낮아도 성장 흐름이 뚜렷한 학교라면 앞으로 등급이 오를 가능성을 눈여겨볼 만합니다. 임대 수요를 길게 보는 투자자라면 지금 점수보다 이런 흐름이 더 의미 있을 수 있습니다.

점수가 낮은 학교 인근이라고 무조건 피할 이유는 아닙니다. 형평성 지표가 낮게 나온 학교라도 최근 몇 년간 등급이 오르는 흐름이라면 앞으로 지역 전체의 학군 평가가 개선될 가능성도 있습니다. 반대로 점수가 높아도 최근 하락 추세라면 그 흐름을 눈여겨봐야 합니다. 스태튼아일랜드는 최근 몇 년 사이 일부 지역에서 학군 경계 조정 논의가 있었던 곳이기도 합니다. 지금 배정된 학교가 앞으로도 그대로 유지될지는 아무도 장담할 수 없기 때문에, 경계 조정 관련 공지가 있었는지 학군 웹사이트 공지사항을 함께 확인해 두면 좋습니다.

임대용 매물을 고를 때 확인할 것은 다음과 같습니다.

• 매물 주소 기준 실제 배정 학교
• 최근 몇 년간 등급 변동 추이
• 학생 대 교사 비율
• 학군 경계가 최근 조정된 적 있는지

스태튼아일랜드는 자치구 안에서도 학군 경계가 도로 하나로 갈리는 구간이 있습니다. 부동산 사이트에 뜬 점수만 보고 계약했다가 실제 배정 학교가 다른 사례도 있는 만큼, 뉴욕시 교육청 사이트에서 주소로 직접 확인하는 절차가 필요합니다. 재산세율도 자치구 안에서 지역마다 조금씩 다르게 적용되므로, 렌트 수익률을 계산할 때는 학군 점수와 재산세를 함께 놓고 순수익을 다시 따져 보는 것이 좋습니다. 점수만 보고 계약했다가 실제 순수익이 예상보다 낮게 나오는 경우를 여러 차례 봤습니다. PS 35처럼 10점을 받은 학교 인근은 이미 임대 수요가 검증된 만큼 공실 기간이 짧은 편이지만, 매입가 자체가 높아 수익률로는 오히려 낮게 나오는 경우도 있습니다. 반대로 4점대 학교 인근은 매입가가 낮아 수익률 계산상 유리해 보여도, 향후 등급이 더 떨어질 경우 재매각이 어려워질 수 있다는 점을 함께 고려해야 합니다. 결국 좋은 매물이란 점수 하나가 가장 높은 곳이 아니라, 점수와 가격, 재산세, 배정 학교 확인까지 네 가지가 균형을 이루는 곳에 가깝습니다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 임대 수익은 시세와 공실률에 따라 달라질 수 있어 리스크를 함께 살펴야 합니다. 실제 계약 전 전문가와 상담해 보기 바랍니다.