리빙 트러스트를 만들어야 하느냐는 질문을 요즘 부쩍 자주 받습니다. 그래서 오늘은 트러스트 없이 집을 남겼을 때 무슨 일이 벌어지는지, 한 가족의 상황을 처음부터 끝까지 따라가 보려고 합니다.

가정은 이렇습니다. 하이데저트 쪽에서 오래 산 어머니가 2025년 가을에 돌아가셨고, 남편은 먼저 떠났으며 자녀는 둘입니다.

어머니 명의로는 대출을 다 갚은 본인 거주 주택 한 채와, 노후 소득용으로 사둔 렌트 하우스 한 채가 있습니다. 유언장도 트러스트도 없었습니다.

집값은 빅터빌 시세를 기준으로 잡아보겠습니다. 최근 시장을 보면 이 지역 중간 거래가격은 42만 달러대에서 43만 달러 사이에 머물고 있고, 1년 전과 거의 차이가 없는 흐름입니다.

그래서 거주 주택은 43만 달러, 렌트 하우스는 38만 달러로 가정하겠습니다. 이 지역에서는 아주 흔한 규모입니다.

트러스트가 없으면 집은 자녀에게 저절로 넘어가지 않습니다. 등기상 주인이 세상을 떠났으니, 누가 이 집을 받을 권리가 있는지 법원을 통해 정리해야 합니다.

예전 같으면 여기서 이야기가 꽤 무거워졌습니다. 2025년 4월 이전에는 간소화 절차를 쓸 수 있는 기준이 18만 4,500달러였기 때문에, 평범한 집 한 채만 있어도 대부분 정식 프로베이트로 갔습니다.

그런데 AB 2016이라는 법이 2025년 4월 1일부터 시행되면서 사정이 달라졌습니다. 고인의 주거주택이 75만 달러 이하이면 정식 프로베이트 대신 상속 결정 청원이라는 간이 절차를 쓸 수 있게 됐습니다.

법원 양식으로는 DE-305입니다. 이 가족의 43만 달러짜리 거주 주택은 여기에 해당합니다.

다만 이 기준은 사망일이 2025년 4월 1일 이후인 경우에만 적용됩니다. 그 전에 돌아가셨다면 예전 기준을 따라야 하니, 가장 먼저 사망일부터 확인해야 합니다.

간이 절차라고 해서 서류 한 장으로 끝나는 것은 아닙니다. 사망 후 40일이 지나야 청원을 낼 수 있고, 상속받을 자격이 있는 사람들에게 통지도 해야 하며, 판사의 결정이 나와야 명의를 옮길 수 있습니다.

그래도 정식 프로베이트와 비교하면 시간과 비용 부담이 훨씬 가볍습니다. 일부 부동산 블로그에서 그냥 진술서만 내면 된다고 쓰는 경우가 있는데, 이건 정확하지 않은 설명입니다.

문제는 렌트 하우스입니다. 이 간이 청원은 고인이 실제로 살던 주거주택에만 쓸 수 있습니다.

주거주택이 아닌 부동산을 진술서로 넘길 수 있는 기준은 6만 9,625달러에 불과합니다. 38만 달러짜리 렌트 하우스는 결국 정식 프로베이트로 가게 됩니다.

정식 프로베이트의 비용 구조를 보면 왜 다들 피하려 하는지 알 수 있습니다. 변호사 법정 수수료는 첫 10만 달러에 4퍼센트, 다음 10만 달러에 3퍼센트, 그다음 80만 달러에 2퍼센트로 계산합니다.

38만 달러를 이 기준에 넣으면 4,000달러, 3,000달러, 3,600달러가 나와서 합계 1만 600달러입니다. 유산 집행인도 같은 기준으로 같은 금액을 받을 수 있으니, 둘을 합치면 2만 1,200달러입니다.

여기에 법원 접수비, 감정 비용, 공고 비용이 따로 붙습니다. 집 한 채 정리하는 데 드는 비용으로는 결코 작지 않습니다.

더 놓치기 쉬운 점은 이 수수료가 순자산이 아니라 총액 기준이라는 사실입니다. 만약 렌트 하우스에 대출이 20만 달러 남아 있었다 해도, 수수료는 여전히 38만 달러를 기준으로 계산됩니다.

시간도 문제입니다. 정식 프로베이트는 법원 일정에 따라 움직이기 때문에 1년을 넘기는 경우가 드물지 않고, 그동안 세입자 관리와 재산세, 보험은 누군가 계속 챙겨야 합니다.

유언장이 없으니 상속 순서는 주법을 따릅니다. 배우자가 먼저 떠난 이 경우에는 두 자녀가 똑같이 나눠 받게 됩니다.

형제 사이가 좋으면 별 문제가 없습니다. 하지만 한 사람은 팔고 싶고 다른 사람은 계속 렌트를 주고 싶다면, 공동 명의가 된 뒤에도 결정이 계속 미뤄지는 일을 자주 봤습니다.

하나 짚어둘 점이 있습니다. 트러스트가 있다고 재산세 재평가까지 피할 수 있는 것은 아닙니다.

Prop 19 이후로는 자녀가 부모 집을 물려받아도, 1년 안에 그 집에 들어가 살면서 주택소유자 면제를 신청해야 부모의 낮은 과세 기준을 일부 이어받을 수 있습니다. 2025년 2월 16일부터 2027년 2월 15일 사이 이전분의 추가 공제 한도는 104만 4,586달러입니다.

렌트 하우스는 이 혜택 대상이 아니라서 시가로 재평가됩니다. 이 부분은 트러스트가 있든 없든 같습니다.

정리하면 이 가족은 거주 주택 하나는 비교적 수월하게 넘겼지만, 렌트 하우스 하나 때문에 2만 달러가 넘는 수수료와 긴 기다림을 감당해야 했습니다.

AB 2016 덕분에 집 한 채만 가진 분들의 부담은 확실히 줄었습니다. 그래도 투자용 부동산이 하나라도 있거나 거주 주택 가치가 75만 달러를 넘는다면 이야기가 완전히 달라집니다.

제가 같은 상황이라면 렌트 하우스를 가진 시점에 리빙 트러스트부터 만들어 두겠습니다. 작성 비용은 한 번이지만, 자녀가 나중에 치를 비용과 시간은 그보다 훨씬 크기 때문입니다.

다만 재산 구성과 가족 관계에 따라 맞는 방법이 다르니, 실제 결정 전에는 캘리포니아 상속 전문 변호사와 꼭 확인하시길 권합니다. 이 글의 수치는 2025년 4월 시행 기준과 2026년 하반기 시세를 바탕으로 했습니다.