롱비치로 이사를 준비하던 한 지인 가족의 사례를 따라가 보면 유닛 타입 선택이 얼마나 예산을 좌우하는지 실감이 난다. 부부와 아이 하나, 처음엔 2베드룸을 알아보다가 다운타운과 벨몬트쇼어 사이 렌트 차이에 놀라 결국 벨몬트하이츠 쪽 1베드룸 플러스 덴으로 방향을 튼 경우다. 이 가족이 거쳐 간 선택지를 따라가며 롱비치 유닛 구성을 짚어본다.

롱비치 렌트카페 자료를 보면 스튜디오는 476스퀘어피트에 월 1,958달러, 1베드룸은 701스퀘어피트에 월 2,469달러다. 스튜디오는 해변가 근처 젊은 1인가구, 프리랜서, 원격근무자가 주로 찾고, 1베드룸은 롱비치시티칼리지나 CSULB 인근 학생, 신혼부부까지 폭넓게 흡수하는 구간이다. 이 가족도 처음엔 1베드룸 플러스 덴을 스튜디오와 함께 후보에 올렸다가 공간이 부족하다는 판단에 제외했다.

2베드룸은 1,021스퀘어피트에 월 3,112달러, 3베드룸은 1,338스퀘어피트에 월 4,130달러로 집계된다. 2베드룸은 룸메이트 둘 조합과 초등학생 자녀를 둔 가족이 겹치는 구간이고, 3베드룸은 자녀 둘 이상이거나 부모를 모시는 한인 가구가 주로 문의하는 타입이다. 이 부부도 처음엔 2베드룸으로 넉넉하다고 판단했지만 다운타운 쪽 매물은 예산을 훌쩍 넘었다.

1베드룸에서 2베드룸으로 넘어갈 때 차이는 643달러, 2베드룸에서 3베드룸으로 넘어갈 때는 1,018달러다. 방 하나를 더 늘릴수록 부담이 커지는 폭이 오히려 확대되는 구조라, 가족 규모가 늘어날수록 신중하게 접근할 필요가 있는 도시다. 결국 이 가족은 벨몬트하이츠의 1베드룸 플러스 덴으로 방향을 틀어 예산과 공간 사이 균형을 맞췄다.

최근 다운타운과 이스트빌리지 쪽에 들어선 신축 건물은 스튜디오와 1베드룸 비중이 특히 두텁다. 반면 3베드룸은 오래된 로우라이즈 건물이나 타운하우스형 물건에 몰려 있어 신축보다는 기존 재고 안에서 찾는 경우가 많다. 그래서 3베드룸을 원한다면 신축 리스보다 중고 매물 회전율을 더 자주 확인하는 편이 유리하다.

• 스튜디오 476sqft, 1,958달러
• 1베드룸 701sqft, 2,469달러
• 2베드룸 1,021sqft, 3,112달러
• 3베드룸 1,338sqft, 4,130달러

전체 평균 렌트는 2,709달러로 전년 대비 2.44퍼센트 오른 수준이다. 같은 롱비치라도 벨몬트쇼어나 네이플스처럼 물가에 가까운 동네와 노스롱비치처럼 상대적으로 저렴한 동네 사이의 차이가 유닛 타입별 격차보다 더 클 때도 있어, 동네와 유닛 타입을 함께 놓고 비교하는 편이 정확하다.

한인 가구 입장에서는 아이가 어릴 때는 1베드룸 플러스 덴이나 2베드룸으로 버티다가, 학령기에 접어들면서 3베드룸이나 타운하우스로 옮기는 단계적 접근이 렌트 부담을 분산하는 데 도움이 된다는 관찰이 많다. 처음부터 3베드룸을 고집하기보다 생애주기에 맞춰 유닛을 갈아타는 편이 현실적이고, 앞서 소개한 가족도 아이가 초등학교에 들어갈 무렵 2베드룸으로 다시 옮길 계획을 세워두고 있다.

투자 관점에서 보면 유닛 타입별 렌트 갭은 임대 수익률을 가늠하는 재료가 되기도 한다. 롱비치는 방 하나를 늘릴 때마다 렌트가 큰 폭으로 뛰는 편이라, 소형 유닛을 여러 채 보유하는 쪽과 대형 유닛 한 채를 보유하는 쪽 사이 수익률 차이가 다른 도시보다 크게 벌어지는 편이다. 렌트 수익을 염두에 둔 한인 투자자라면 이 갭을 지역별로 비교해보는 편이 유리하다.

공급 트렌드를 조금 더 들여다보면, 롱비치는 항만과 가까운 산업지대 재개발이 진행되면서 다운타운과 이스트빌리지 외에도 미드타운 쪽에 신축 프로젝트가 이어지고 있다. 다만 이 물량 역시 스튜디오와 1베드룸 위주로 설계되는 경우가 대부분이라, 2베드룸 이상을 원한다면 신축보다는 기존 재고에서 여유 있게 알아보는 편이 현실적이다.

유닛 타입별 수요층을 정리하면 스튜디오와 1베드룸은 1인가구와 원격근무자, 2베드룸은 룸메이트와 초등 자녀 가정, 3베드룸은 다자녀 가정과 3세대 가구로 나뉜다. 이렇게 수요층이 뚜렷하게 갈리는 도시일수록 렌트 갭이 곧 생애주기별 이사 타이밍과 맞물린다는 점을 기억해두면 좋다.