얼마 전 로체스터의 한 어르신이 뉴스에서 리버스모기지 사기 사건을 접하고는 걱정스러운 얼굴로 상담을 청해왔다. 본인 집으로 그런 일이 벌어질까 봐 신청 자체를 포기해야 하는지 묻는 내용이었다. 오래 이 시장을 지켜보면서 비슷한 질문을 여러 번 받아왔다. 예전에는 리버스모기지에 대한 정보 자체가 부족해 막연히 불안해하는 경우가 많았다면, 지금은 사기 뉴스를 접하고 오히려 필요 이상으로 경계하는 경우가 늘었다. 이번 글에서는 로체스터를 기준으로 실제로 확인해야 할 항목들을 짚어본다.

리버스모기지는 62세 이상 주택 소유자가 자기 집 지분을 담보로 대출기관으로부터 자금을 받는 상품이다. 매달 갚아나가는 일반 모기지와 반대로 일시불, 월지급, 신용한도 형태로 자금을 받고, 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 정산된다. 연방주택청이 보증하는 HECM이 대표 상품이며, 연방정부가 보증하는 유일한 리버스모기지 유형이다.

Zillow 자료 기준 2026년 6월 30일 로체스터 평균 주택 가치는 25만 2192달러로, 지난 1년간 4.3퍼센트 올랐다. 다른 뉴욕주 대도시보다 집값 자체는 낮은 편이지만, 오래 거주한 한인 가정이라면 상당 기간 원금을 갚아온 만큼 지분 비율은 결코 작지 않을 수 있다. 특히 타주에서 로체스터로 이주해 온 가정이라면, 예전 살던 곳의 재산세 기준으로만 판단했다가 모뉴로 카운티의 세율 차이를 놓치는 경우가 종종 있어 더욱 꼼꼼히 봐야 한다. 순서대로 보면 신청 전 확인할 항목은 크게 다음과 같다.

• 연령과 거주 요건 - 최소 62세 이상이어야 하고 해당 주택이 주 거주지여야 한다
• 기존 모기지 잔액 - 남아 있다면 리버스모기지 대출금으로 상환 가능한 수준이어야 한다
• 재정능력 평가 - 재산세와 보험료를 계속 납부할 수 있는지 심사를 통과해야 한다
• HUD 승인 상담 - 신청 전 반드시 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다
• 상대방 확인 - 정부기관이나 은행을 사칭하며 서두르라고 재촉하는 연락은 사기 가능성이 크므로 주의해야 한다

이 항목들을 하나씩 짚어보는 이유가 있다. 재정능력 평가를 통과했다는 것은 앞으로도 재산세와 보험료를 감당할 수 있다는 뜻인데, 모뉴로 카운티는 뉴욕주 안에서도 재산세 부담이 높은 지역으로 꼽힌다. Ownwell 자료를 보면 로체스터의 중위 실효세율은 2.43퍼센트로 뉴욕주 중위인 1.90퍼센트보다 높다. 리버스모기지를 받은 뒤에도 이 재산세와 보험료는 계속 본인이 납부해야 하며, 납부하지 못하면 채무불이행으로 이어질 수 있다.

비용 면에서는 오리지네이션 수수료, 초기 약 2퍼센트의 모기지보험료와 연 0.5퍼센트가량의 연간 보험료, 클로징비용이 더해져 일반 모기지보다 초기 비용이 높은 편이다. 반면 장점도 분명하다. 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비를 위한 현금흐름을 만들 수 있고, non-recourse loan 구조라 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚을 필요는 없다.

다만 시간이 지날수록 지분이 줄어들어 자녀에게 남길 자산이 감소한다는 점은 예전부터 변하지 않는 단점이다. 뉴욕주는 65세 이상 인구가 전체의 18.9퍼센트를 차지할 만큼 고령 인구 비중이 꾸준히 늘어난 지역이라, 로체스터에서도 이런 상담 수요는 앞으로 계속 늘어날 것으로 보인다.

결국 사기를 피하는 가장 확실한 방법은 HUD 승인 상담기관을 거치는 것이다. 상담 없이 서두르는 권유, 특히 정부기관이나 은행을 사칭하는 연락은 일단 의심해 볼 필요가 있다. 세금과 모기지 조건은 카운티와 학군에 따라 달라질 수 있는 만큼, 이 글은 투자·법률 조언이 아니며 신청 전 HUD 상담과 함께 가족과 충분히 상의해 보기 바란다.