타주로 발령이 나면서 리버사이드에 있던 집을 팔지 않고 렌트로 남기기로 한 가정이 있었습니다. 가장 먼저 드는 고민이 얼마를 받아야 손해가 안 될까였을 것입니다. 이사 준비만으로도 정신이 없는데 렌트까지 챙겨야 하는 상황이었습니다.

확인할 것을 순서대로 짚어보면, 첫째는 렌트비입니다. 리버사이드의 평균 렌트비는 2306달러입니다(Zumper, 2026년 8월 기준, 전년 대비 1퍼센트 상승). 이 숫자를 기준으로 침실 개수와 위치, 상태에 맞춰 조정하면 됩니다.

둘째는 세입자를 찾는 방법입니다. Zillow, Apartments.com, Zumper 같은 곳에 동시에 광고를 올리고, 사진과 함께 주차와 반려동물 허용 여부를 미리 적어두면 문의가 정리되어 들어옵니다.

셋째는 스크리닝입니다. 신용점수, 소득 증빙, 이전 렌트 기록을 확인하는 것이 기본입니다. 소득은 월세의 세 배 이상을 기준으로 삼는 경우가 많고, 모든 지원자에게 같은 기준을 적용하는 것이 중요합니다. 타주로 떠나 있으면 직접 집을 보여주기 어려우니, 관리 업체나 지인에게 대신 부탁하는 방법도 고려해볼 만합니다.

넷째는 계약서입니다. 렌트 기간, 월세와 납부일, 보증금, 수리 책임, 계약 해지 조건을 빠짐없이 넣어야 합니다.

• 침실 수와 위치에 맞춰 렌트비 조정하기
• 여러 플랫폼에 사진과 조건 명시해 광고 올리기
• 신용점수, 소득, 렌트 기록으로 세입자 확인하기
• 필요하면 관리 업체를 통해 원격으로 관리하기
• 보증금 상한과 반환 기한, 통지 기간 확인하기

다섯째는 법적으로 알아둘 부분입니다. 캘리포니아는 2024년 7월부터 AB 12에 따라 보증금 상한을 월세 한 달치로 제한하고 있습니다. 임대 주택이 4채 이하인 개인 집주인은 두 달치까지 받을 수 있습니다. 퇴거 후 21일 안에 보증금을 돌려주거나 공제 내역서를 보내야 합니다(민법 1950.5조). 월세 미납 시에는 3일 통지 후 절차를 밟을 수 있고, 사유 없는 계약 해지는 거주 기간 1년 미만이면 30일, 1년 이상이면 60일 전 통지가 필요합니다.

여섯째는 심사 수수료입니다. 신청서를 받을 때 청구할 수 있지만 상한이 있습니다. 2026년 기준 65.86달러이며, 실제 비용이 이보다 적었다면 차액을 돌려줘야 합니다(민법 1950.6조).

일곱째는 렌트비 인상 규정입니다. 건물이 15년 이상 되었다면 AB 1482에 따라 연간 인상률이 물가상승률에 5퍼센트를 더한 값, 최대 10퍼센트로 제한됩니다. 1년 이상 거주한 세입자는 정당한 사유 없이 내보낼 수 없습니다. 개인 소유 단독주택은 계약서에 고지 문구를 넣으면 예외로 인정됩니다.

여덟째는 집주인의 유지보수 의무입니다. 배관, 난방, 방범 설비를 정상 작동 상태로 유지해야 하고, 수리 요청은 합리적인 시일 안에 처리해야 합니다. 타주에 있더라도 이 의무는 그대로 적용됩니다.

세입자가 입주하는 날에는 집 상태를 사진과 메모로 남겨두는 것이 좋습니다. 예전에는 대충 넘어가던 부분이지만, 지금은 벽지와 바닥, 가전 상태를 미리 기록해 두어야 나중에 보증금을 정산할 때 원래 흠집과 새로 생긴 손상을 구분할 수 있습니다. 세입자와 함께 확인하고 서명까지 받아두면 더 확실합니다.

아홉째는 계약 기간입니다. 1년 고정 계약은 공실 걱정 없이 안정적이고, 월 단위 계약은 세입자를 바꾸기 쉬운 대신 공실 위험이 있습니다. 타주에서 관리하는 상황이라면 1년 고정 계약이 관리 부담을 줄여줍니다.

기존에 들어둔 주택 보험도 다시 확인해야 합니다. 실거주자용 보험과 렌트용 보험은 보장 범위가 다릅니다. 임대주 보험으로 바꿔두지 않으면 세입자가 지내는 동안 생긴 사고에서 보장을 못 받을 수 있습니다.

세부 조건은 카운티마다 다를 수 있습니다. 멀리서 관리해야 하는 상황일수록 계약서를 작성하기 전에 부동산 전문가나 임대법 변호사와 상담해 보는 것을 권해드립니다. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며 법률 자문을 대신하지 않습니다.