요즘 모기지 이야기, 특히 변동금리(ARM) 이야기 나오면 많은 사람들이 짜증을 냅니다.

잘 모르는 사람에게는 모기지 금리는 대체 누구 소개로 정하는 건지, 아니면 본인이 선택하는 건지 궁금할 때가 많습니다.

사실 본인이 선택하는 구조입니다.  본인이 융자 옵션을 보고 그중에서 고른거니까요.

그래서 나중에 보면 "그때 왜 이걸 골랐지?" 싶은 사람도 꽤 있습니다.

그때 왜 그랬지?" 후회는 주로 '금리가 계속 낮을 것'이라는 시장 예측의 실패에서 옵니다.

ARM(Adjustable-Rate Mortgage)을 선택하는건 위험해 보이는데도 실제로 많은 사람들이 이걸 선택합니다.

가장 큰 이유는 처음 페이먼트 금리가 낮기 때문입니다.

보통 변동금리는 처음 몇 년 동안 금리가 고정되어 있습니다. 예를 들어 5년 ARM, 7년 ARM 이런 식입니다.

그 기간 동안은 금리가 일반 30년 고정금리보다 낮게 시작합니다. 예를 들어 어떤 시기에는 30년 고정금리가 7%인데 5년 ARM은 5% 정도로 시작할 수도 있습니다. 그러면 처음 몇 년 동안 월 페이먼트가 꽤 줄어듭니다.

집 처음 살 때 부담이 크니까 "일단 몇 년은 좀 편하게 가자" 이런 생각으로 선택하는 사람들이 있습니다.

아는 분 중 한 분도 그렇습니다.  2021년에 집을 샀는데 그때는 팬더믹때라 금리가 낮아서 5년 ARM으로 모기지를 얻었습니다. 처음에는 이자가 3%대라서 월 페이먼트가 크게 부담되지 않았다고 합니다. "몇 년 뒤 금리 내려가면 리파이낸스 하면 되겠지" 이렇게 생각했다고 합니다.

그런데 상황이 완전히 달라졌습니다. 2024년 이후 금리가 크게 올라가면서 재조정이 되었고 이자가 갑자기 7% 가까이 올라갔다고 합니다. 그 결과 월 모기지 납부액이 거의 천 달러 늘어났다고 합니다. 매달 나가는 돈만 확 늘어나니까 생활이 꽤 팍팍해졌다고 합니다. 요즘 만나면 그때 왜 변동금리를 했는지 모르겠다고 웃으면서도 한숨을 쉬곤 합니다.

또 변동금리를 하는 이유는 어차피 오래 안 살 계획인 경우입니다.

미국에서는 집을 평생 같은 곳에서 사는 경우가 생각보다 많지 않습니다. 평균적으로 7년에서 10년 정도 살다가 이사를 가는 경우도 꽤 있습니다. 그래서 어떤 사람들은 "5년 안에 이사 갈 텐데 굳이 높은 고정금리를 할 필요 있나?" 이렇게 생각하기도 합니다. 이런 사람들에게 5년 ARM 같은 구조가 맞는 경우도 있습니다.

또 하나는 나중에 재융자(refinance)를 할 생각입니다. 집 살 때 많은 사람들이 이렇게 생각합니다. "지금 금리는 높지만 나중에 금리 내려가면 다시 갈아타면 되겠지." 그래서 처음에는 낮은 변동금리를 쓰다가 나중에 고정금리로 바꾸려고 계획하는 경우도 있습니다.

그런데 재융자를 하려면 집값이 유지되거나 올라야 하며, 본인의 신용 점수나 소득도 그대로여야 합니다. 2021년 저점에서 ARM을 선택한 분들이 2024~2026년 사이에 어려움을 겪는 이유는 금리가 오른 것도 있지만, 집값이 정체되거나 하락했을 경우 '에쿼티(Equity)' 부족으로 재융자 자체가 불가능해지는 상황에 빠지기 때문입니다.

투자용 부동산도 이유가 됩니다. 투자하는 사람들은 집에 오래 살 생각이 아니라 몇 년 안에 팔거나 렌트를 돌리는 경우가 많습니다. 그러면 초기 비용이 낮은 변동금리를 선택하기도 합니다.

하지만 단점도 분명합니다. 변동금리는 일정 기간이 지나면 금리가 시장 상황에 따라 다시 계산됩니다. 그래서 금리가 올라가는 시기에는 월 납부액이 크게 늘어날 수 있습니다. 최근 몇 년처럼 금리가 급격히 올라간 시기에는 변동금리를 가진 사람들이 갑자기 부담이 커지는 경우도 실제로 많았습니다.

그래서 결국 선택은 단순합니다. 처음 부담을 줄이고 싶으면 변동금리, 대신 안정적으로 오래 가고 싶으면 30년 고정금리를 선택하는 경우가 많습니다.

요즘 이 문제로 고민하는 사람들이 꽤 많습니다. 금리가 계속 변하니까 그렇습니다.