10점. 보스턴 인근 뉴턴(Newton)에 있는 뉴턴 노스 고등학교(Newton North High School)의 GreatSchools 점수다. 이 숫자만 보면 더 볼 게 없어 보인다. 그런데 이 점수 하나로 학교를 다 파악했다고 보기는 어렵다.

먼저 밝혀둘 부분이 있다. 보스턴 시내 자체보다 인근 교외 지역이 자녀 교육 목적의 이주지로 더 자주 검색되는 편이라, 이번 글에서는 보스턴 통근권에서 대표적으로 언급되는 뉴턴 사례를 기준으로 설명한다. 뉴턴 노스 고등학교는 학생 2055명 규모이고, 2019-20학년도 이후 대학 진학 관련 어워드를 4차례 받았다. 정기 출석률은 83퍼센트로 매사추세츠 주 평균 81퍼센트보다 높다. 10점이라는 숫자 뒤에는 이런 세부 수치들이 있다.

GreatSchools의 종합 점수는 어떻게 만들어질까. 공식 설명에 따르면 시험 성적(test scores), 학업 성장도(academic progress), 대학 진학 준비도(college readiness), 형평성(equity) 지표를 학교급과 확보 데이터에 따라 다른 비중으로 합산한다. 고등학교는 이 네 가지 지표가 거의 비슷한 비중으로 반영되는데, 문제는 이 과정을 거쳐 나온 최종 숫자 하나만 보면 각 지표가 어떻게 움직였는지는 알 수 없다는 점이다.

10점과 8점의 차이는 크게 느껴지지만, 실제로는 세부 지표 중 하나가 상대적으로 약해도 나머지가 강하면 종합 점수는 여전히 높게 나올 수 있다. 반대로 종합 점수가 같은 두 학교라도 시험 성적은 비슷하고 성장도는 다를 수 있다. 숫자 하나만 보고 두 학교를 같다고 판단하면 실제 교육 환경 차이를 놓치게 된다.

그래서 종합 점수 아래에 있는 세부 항목을 열어보는 절차가 필요하다. 시험 성적, 성장도, 대학 진학 준비도를 각각 확인하고, 최근 몇 년간 점수가 오르는 추세인지 내리는 추세인지도 함께 봐야 한다. 여기에 학생 대 교사 비율과 재학생 학부모 리뷰까지 더하면 숫자 하나보다 훨씬 입체적인 그림이 나온다.

형평성(equity) 지표도 함께 짚어볼 만하다. 시험 성적이나 출석 데이터를 소득 수준, 장애 여부 같은 조건별로 나누어 학교가 여러 학생층에게 고르게 좋은 결과를 내는지 보는 항목인데, 종합 점수 하나만 보면 이 부분은 드러나지 않는다. 보스턴 통근권처럼 중간 주택 가격이 높은 지역에서는 학교 점수와 주택 가격이 함께 움직이는 흐름이 나타나는 편이라, 전년 대비 가격이 얼마나 움직였는지도 학교 점수와 나란히 확인해 두면 판단에 도움이 된다.

• 종합 점수 아래 세부 항목(시험 성적, 성장도, 대학 진학 준비도) 확인하기
• 최근 3~5년간 등급 변동 추이 확인하기
• 학생 대 교사 비율과 출석률 등 부가 지표 확인하기
• 매물 주소를 학군 지도에 넣어 실제 배정 학교 재확인하기

매사추세츠는 학군 경계가 타운 단위로 촘촘하게 나뉘어 있는 편이라, 도로 하나를 사이에 두고 배정 학교가 달라지는 경우도 있다. 부동산 사이트에 표시된 학교 정보는 참고용이며, 계약 전에는 해당 타운 교육청 사이트에서 정확한 주소로 배정 학교를 다시 확인해 보기 바란다.

타주에서 매사추세츠로 이주하는 가정이라면 재산세와 주택 가격 수준을 함께 계산해 봐야 한다. 학군이 좋은 타운일수록 중간 주택 가격과 세금 부담이 같이 올라가는 흐름이 나타나기 때문이다. 이 부분은 타운마다 다를 수 있으므로 매물별로 확인해 보는 것이 좋다. 렌트 수익을 목적으로 접근하는 투자자라면 10점짜리 학군 인근 매물이 매입가 대비 임대료 수준에서는 오히려 수익률이 낮게 나오는 경우도 있으니, 점수와 별개로 수익률 계산은 따로 해 보는 편이 좋다.

결국 10점이라는 숫자는 출발점일 뿐이다. 그 안에 담긴 세부 지표와 추이를 함께 봐야 실제로 무엇을 뜻하는 점수인지 판단할 수 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.