켄터키 주택공사(Kentucky Housing Corporation, KHC)의 다운페이먼트 지원 프로그램부터 짚어보려 합니다. 얼마나 도움이 되는지 알아야 다운페이먼트를 얼마나 준비할지 가늠이 되기 때문입니다.

KHC의 Regular DAP는 최대 1만 2500달러까지 15년 고정금리의 후순위 대출 형태로 지원하고, Affordable DAP는 최대 7500달러를 10년간 1%의 낮은 금리로 지원합니다. FHA, VA, USDA 대출은 신용점수 620 이상, 컨벤셔널 대출은 660 이상이 조건입니다.

그렇다면 렉싱턴의 집값은 어느 정도일까요. 레드핀 기준 렉싱턴-페이엣 지역의 최근 3개월 중위 매매가는 35만 달러로 전년 대비 5.7% 올랐습니다. 질로우가 집계하는 평균 주택가치는 28만 8909달러 선으로 다소 차이가 있는데, 실거래가와 추정가치의 산정 방식이 다르기 때문입니다.

그럼 다운페이먼트는 얼마나 준비하면 좋을까요. 35만 달러 주택을 30년 고정 6.6%로 계산하면, 3.5%인 1만 2250달러를 넣을 때 월 원리금이 2157달러, 20%인 7만 달러를 채우면 1788달러로 내려갑니다. KHC의 지원금을 함께 활용하면 초기 목돈 부담을 덜면서도 5% 안팎의 다운을 맞추는 경우가 많습니다.

FHA 대출과 컨벤셔널 대출 중 어떤 쪽이 유리할지도 살펴보시면 좋습니다. 렉싱턴처럼 35만 달러대 시장에서는 신용점수가 700점을 넘는다면 컨벤셔널 대출의 PMI 부담이 예상보다 크지 않은 경우가 많습니다.

재산세도 함께 살펴보겠습니다. 켄터키 주의 평균 실효세율은 약 0.74%로 전국 평균보다 낮은 편입니다. 35만 달러 주택이라면 연간 재산세가 2590달러, 월로는 216달러 정도가 추가되는 셈입니다. 카운티별로 세율 차이가 있으니 관심 매물의 재산세 고지서를 직접 확인해 보시길 바랍니다.

승인률을 높이는 방법도 함께 짚어보겠습니다. 신용점수가 780점 이상이면 30년 고정 평균금리가 6.59%까지 내려가지만 700점대는 6.91%로 올라갑니다. 총부채상환비율은 백엔드 기준 43% 이하, 주거비 비중은 28% 이하로 관리하는 것이 컨벤셔널 대출 승인에 유리합니다.

사전승인은 집을 보러 다니기 전에 미리 받아두시는 것이 좋습니다. 클로징 전까지는 새 카드 개설이나 이직, 큰 금액 이체를 피하고, 급여명세서와 세금신고서 등 소득 증빙을 미리 정리해두면 심사 속도가 빨라집니다.

다운페이먼트를 가족에게 증여받으신다면 증여확인서를 미리 준비해두시고, 클로징 직전 통장 잔고가 갑자기 늘었다면 출처를 소명해야 할 수 있다는 점도 기억해두시면 좋습니다. 클로징 비용도 대출액의 2%에서 5% 수준으로 별도로 준비해두시는 편이 안전합니다.

클로징 비용에는 재산세와 보험료를 미리 적립하는 에스크로 계좌 비용도 포함될 수 있습니다. 렉싱턴처럼 재산세율이 낮은 지역이라도 초기 에스크로 적립금이 몇 달치씩 요구될 수 있으니 클로징 비용 견적서를 미리 받아보시는 것이 좋습니다.

학자금 대출이 있다면 월 상환액이 DTI 계산에 그대로 포함되는 경우가 많습니다. 상환유예 중이라도 대출기관이 별도 기준으로 월 상환액을 추정해 반영할 수 있으니 미리 대출기관에 확인해보시는 것이 좋습니다.

클로징 비용 외에 몇 달치 생활비를 예비자금으로 남겨두는 것도 안정적인 심사로 이어집니다. 대출기관은 다운페이먼트뿐 아니라 클로징 이후에도 여유 자금이 있는지를 함께 살펴봅니다.

렉싱턴에서는 한인 가정들이 선호하는 학군이 몇 곳 있는데, 학군 경계는 자주 바뀔 수 있으니 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하시되 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보시길 바랍니다. 타주에서 이주하시는 경우라면 이전 거주지보다 재산세 부담이 줄어들 가능성이 크지만 주택보험료 등도 함께 계산해 보시는 것이 좋습니다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 대출과 세무 전문가와 상담해 보시길 권합니다.