집을 줄여 이사할까. 아니면 그냥 눌러앉을까. 은퇴를 앞둔 상담자들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나다. 최근에도 다운사이징과 리버스모기지 중 무엇이 나은지 묻는 문의가 이어졌다. 두 선택지를 순서대로 짚어보자.

먼저 시세부터 확인하자. 듈루스 평균 주택가치는 질로우 기준 44만 7344달러다. 1년 전보다 2.6퍼센트 낮아졌다. 다른 집계로는 5월 기준 중위 거래가가 48만 9000달러, 최근 30일 기준으로는 54만 9000달러까지 나온다. 조사 시점과 방식 차이 때문이다. 어느 쪽이든 듈루스는 조지아 안에서도 시세가 높은 지역에 속한다.

그렇다면 다운사이징하면 어떻게 될까. 집을 팔고 더 작은 집으로 옮기면 차액을 손에 쥘 수 있다. 다만 매매 비용, 이사 비용, 익숙한 동네를 떠나는 부담이 따른다. 그렇다면 리버스모기지는 어떨까. 62세 이상이고 그 집이 주 거주지라면, 이사하지 않고도 지분을 현금화할 수 있다. 대표 상품인 HECM은 연방주택청이 보증한다. 자금은 일시불, 월지급, 신용한도로 받는다. 상환은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더는 거주하지 않을 때 이뤄진다.

재산세는 어떻게 될까. 궁금해하는 부분이다. 귀넷 카운티 기준 재산세율은 평균 0.98퍼센트다. 다만 카운티 내에서도 지역별 편차가 크다. 중위 실효세율은 1.26퍼센트까지 올라가는 곳도 있고, 애틀랜타 인접 지역은 1.44퍼센트에 이르기도 한다. 리버스모기지를 받은 뒤에도 이 재산세와 보험료는 계속 소유자가 내야 한다. 못 내면 채무불이행 위험이 생긴다. 그래서 신청 과정에는 이를 감당할 수 있는지 보는 재정능력 평가가 포함된다.

비용은 얼마나 들까. 오리지네이션 수수료와 초기 모기지보험료가 붙는다. 일반 모기지보다 초기비용이 높은 편이다. 그럼 장점은 없을까. 있다. 매달 갚을 필요 없이 현금흐름을 만들 수 있고, HECM은 비소구 대출이라 집값이 대출잔액보다 낮아져도 상속인이 차액을 갚을 필요는 없다. 다만 시간이 지날수록 집에 남는 지분은 줄어든다. 자녀에게 물려줄 자산도 그만큼 작아진다는 뜻이다. 다운사이징과 리버스모기지, 둘 다 장단점이 있다. 정답은 가정마다 다르다.

대출 한도는 어떻게 정해질까. 집값, 신청자 나이, 그 시점의 금리에 따라 달라진다. 나이가 많을수록, 집값이 높을수록 받을 수 있는 금액이 커지는 구조다. 정확한 금액은 개별 심사를 거쳐야 알 수 있다. 그럼 신용점수도 볼까. 일반 대출만큼 엄격하지는 않지만, 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 보는 재정능력 평가에서 신용 이력을 참고 자료로 함께 본다.

그렇다면 언제 결정해야 할까. 서두를 필요는 없다. HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 먼저 받아보는 것이 순서다. 이 상담에서는 다운사이징과 리버스모기지를 나란히 비교해주고, 각 가정의 자산 구조에 맞는 조언을 들을 수 있다. 상담 비용은 크지 않지만 신청 전 반드시 거쳐야 하는 절차다. 듈루스처럼 한인 학군 수요가 높은 지역이라면 자녀 교육이 끝난 뒤 집을 어떻게 할지까지 함께 고민해보는 것도 좋다. 학군 등급은 그레이트스쿨즈 같은 지표를 참고하되, 경계가 자주 바뀌므로 결정 전 배정 학교를 다시 확인해보기 바란다.

조지아주 65세 이상 인구는 2024년 기준 15.8퍼센트다. 듈루스처럼 한인 가정이 많은 지역에서도 은퇴 후 선택지를 고민하는 경우가 늘고 있다. 리버스모기지를 고려한다면 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 반드시 거쳐야 한다. 고령층을 노린 사기도 실제로 있다. 계약을 서두르라고 재촉하거나 무료 선물을 미끼로 상담을 권하는 경우는 특히 조심해야 한다. 배우자, 자녀와 충분히 얘기 나눈 뒤 결정해도 늦지 않다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.