팰리세이즈파크에서 재산세 고지서 때문에 고민하던 한 은퇴자를 만난 적이 있습니다. 순서대로 짚어보면, 확인할 것은 크게 세 가지였습니다. 지금 집에 남을지, 재산세를 감당할 다른 방법이 있는지, 그리고 리버스 모기지가 그 답이 될 수 있는지입니다.

먼저 리버스 모기지가 무엇인지부터 짚어보자. 62세 이상 주택소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 자금을 받는 상품이다. 일반 모기지처럼 매달 갚는 것이 아니라, 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 형태로 돈을 받는다. 이 돈은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다. 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM이 대표적인 상품이다. 출처는 hud.gov다.

팰리세이즈파크 평균 주택가치는 99만 7,727달러로 최근 1년간 8.8% 올랐다(Zillow). 최근 3개월 기준 중위 판매가는 100만 달러 안팎으로 보고된다. 오랜 기간 거주한 집이라면 이 지분 규모만으로도 활용할 여지가 크다.

다음으로 확인할 것은 장점이다. 매달 상환 부담 없이 생활비나 재산세에 쓸 현금흐름을 확보할 수 있다. 비소구(non-recourse) 구조라 훗날 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 그 차액을 갚을 필요는 없다.

마지막으로 꼭 확인할 것은 비용과 리스크다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(초기 약 2%대, 이후 연 0.5%), 클로징 비용까지 더해지면 초기 비용이 일반 모기지보다 높다. 시간이 지날수록 지분은 줄어들고 물려줄 자산도 함께 줄어든다. 무엇보다 재산세와 보험료는 대출을 받은 뒤에도 계속 본인이 내야 한다. 버건 카운티의 평균 실효 재산세율은 1.69% 수준이고, 중위 재산세 청구액은 1만 1달러에 이른다(PropertyTaxRates.org). 이걸 계속 감당하지 못하면 채무불이행 위험으로 이어질 수 있다.

뉴저지주의 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 18% 수준이다(USAFacts). 재산세 부담이 있는 지역일수록, 집에 묶인 자산을 현금흐름으로 바꾸는 방법에 관심을 갖는 가정이 늘어날 것으로 보입니다.

확인할 항목을 하나 더 짚어보겠습니다. 신청 자격입니다. 62세 이상이어야 하고, 해당 주택이 주 거주지여야 합니다. 기존 모기지가 남아 있다면 대출금으로 먼저 갚아야 합니다. 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 보는 재정능력 평가도 통과해야 신청이 가능합니다.

받을 수 있는 금액은 나이, 금리, 집값에 따라 달라집니다. 나이가 많을수록, 금리가 낮을수록 받는 금액이 커지는 구조입니다. HUD 상담에서는 이 계산 방식과 비용, 대안까지 하나씩 짚어줍니다. 급하게 서명을 재촉하는 전화나 방문 제안이 있다면 특히 조심하시기 바랍니다.

참고로 확인해볼 만한 다른 방법도 있습니다. 홈에퀴티론(HELOC)입니다. HELOC은 매달 원리금을 갚아야 하고 소득 심사도 더 까다로운 편입니다. 상환 부담이 없다는 점이 리버스 모기지의 가장 큰 차별점이지만, 그만큼 지분이 줄어드는 속도는 더 크다는 점도 함께 기억해두시기 바랍니다.

하나만 더 확인해보겠습니다. HECM 신용한도 방식은 쓰지 않고 남겨둔 한도가 시간이 지나면서 조금씩 늘어나는 특징이 있습니다. 대출 명의자가 아닌 배우자가 함께 거주하신다면, 요건을 충족할 경우 명의자가 먼저 세상을 떠나더라도 계속 그 집에 머무를 수 있도록 보호하는 장치도 마련되어 있습니다.

이 순서를 다 확인했다면 마지막 단계가 남습니다. HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 반드시 거쳐야 합니다. 고령층을 노린 리버스 모기지 관련 사기도 실제로 있는 만큼, 이 상담을 충분히 받고 가족과도 이야기를 나눈 뒤 결정해보기 바랍니다.