알링턴하이츠에 오래 거주한 한 가정의 사례를 따라가 보자. 집은 남편 단독 명의로 되어 있고, 은퇴를 앞두고 리버스모기지를 알아보던 중 아내도 함께 보호받을 수 있는지가 궁금해졌다. 명의 구조는 리버스모기지 조건에 실제로 영향을 준다.

이 가정이 사는 지역 시세를 보면, 질로우 기준 알링턴하이츠 평균 주택가치는 40만 1290달러로 1년 전보다 2.4퍼센트 올랐다. 무보토 집계로는 7월 중위 호가가 49만 5000달러로 더 높게 나오는데, 이는 실제 거래가와 호가의 차이 때문이다. 어느 기준으로 봐도 이 가정이 오래 보유해온 집에는 상당한 지분이 쌓여 있다.

이 가정이 검토하는 HECM은 연방주택청이 보증하는 대표적인 리버스모기지 상품이다. 62세 이상이고 그 집을 주 거주지로 삼고 있어야 하며, 대출금은 일시불이나 월지급, 신용한도로 받는다. 여기서 명의 문제가 중요해진다. 배우자 두 사람이 공동 차입자로 등록되면, 한쪽이 먼저 사망하더라도 남은 배우자는 계속 그 집에 살면서 대출 조건을 유지할 수 있다. 반대로 한쪽 명의로만 대출이 실행되면, 그 사람이 먼저 사망했을 때 남은 배우자가 상환 조건에 놓이는 상황이 생길 수 있다. 이 가정처럼 명의를 정리하지 않은 채 상담을 시작하면, 초반에 이 부분부터 확인받아야 한다.

쿡 카운티에 속한 이 지역의 세금 부담도 짚어야 한다. 쿡 카운티의 중위 실효 재산세율은 조사마다 1.91퍼센트에서 2.14퍼센트로 집계되며, 전국 중위치인 1.02퍼센트보다 뚜렷이 높다. 다만 타운십별 편차가 커서 시카고 시내는 1.66퍼센트로 낮은 편이고 일부 지역은 이보다 훨씬 높게 나온다. 이 가정도 정확한 주소지 기준 세율을 확인해야 하며, 리버스모기지를 받은 뒤에도 이 세금은 계속 본인이 내야 한다.

이 가정이 리버스모기지를 실행하면 매달 상환 부담 없이 현금흐름을 확보할 수 있다. HECM은 비소구 대출이라 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 상속인이 차액을 물어낼 필요는 없다. 다만 오리지네이션 수수료와 초기 모기지보험료 등 초기 비용이 일반 모기지보다 높고, 시간이 지날수록 집에 남는 지분이 줄어들어 자녀에게 물려줄 자산이 작아진다는 점은 이 가정도 받아들여야 한다. 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험도 있다.

이 가정이 다음으로 밟아야 할 절차는 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담이다. 상담에서는 명의 구조를 어떻게 정리할지, 공동 차입자로 등록하는 절차는 어떻게 되는지까지 안내받을 수 있다. 이 상담을 마쳐야 실제 신청이 진행되며, 알링턴하이츠처럼 학군이 좋아 오래 거주하는 가정이 많은 지역일수록 명의와 상속 문제를 함께 정리해두는 편이 이 가정에게도 유리하다. 타주에서 이주해온 가정이라면 이전 살던 주와 달리 일리노이는 재산세율이 높은 편에 속한다는 점을 미리 알아두는 것도 도움이 된다. 부동산 세금뿐 아니라 상속과 관련된 주법도 주마다 다르므로, 부부 명의 문제는 부동산 전문가뿐 아니라 이민이나 상속을 다루는 변호사와도 함께 확인해보는 편이 안전하다.

일리노이주 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 17.9퍼센트로 전국 평균과 비슷한 수준이다. 알링턴하이츠처럼 오래 거주한 한인 가정이 많은 지역에서는 명의 정리와 상속 계획을 함께 점검하는 상담이 늘고 있다. 이 가정의 사례처럼 명의 구조 하나만 놓고 봐도 결과가 크게 갈릴 수 있으므로, 서류를 미리 준비해서 상담에 가져가면 시간을 아낄 수 있다. 리버스모기지는 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 하며, 배우자 명의 문제처럼 가족 간에 얽힌 부분은 이 상담을 통해서도 다시 확인해보기 바란다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.