브루클린에서 집을 보던 한 분이 물었습니다. 학교 점수가 높으면 집값도 그만큼 비싼 것이냐고. 답부터 말하면 어느 정도는 그렇습니다. 하지만 항상 정비례하지는 않습니다. 이 부분을 하나씩 짚어보겠습니다.

브루클린 하이츠에 있는 피에스 8 로버트 풀턴 초등학교는 그레이트스쿨스 9점입니다. 브루클린 테크니컬 고등학교는 10점입니다. 두 학교 모두 상위권입니다. 실제로 이 학교들이 있는 동네는 브루클린 안에서도 매매가가 높은 편에 속합니다. 여기까지는 점수와 집값이 같은 방향으로 움직입니다.

그런데 여기서 짚어야 할 게 있습니다. 점수가 높다고 해서 그 동네 전체가 다 비싼 것은 아닙니다. 같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 사정이 다릅니다. 학군 경계선 하나를 사이에 두고 매매가가 크게 벌어지는 블록도 있습니다. 점수 좋은 학교가 걸어서 십 분 거리라고 해도, 실제 배정 구역 밖이면 그 프리미엄이 붙지 않습니다.

브루클린 라틴 스쿨, 브루클린 테크니컬 고등학교처럼 10점을 받은 학교들은 대부분 시험을 봐서 들어가는 특수 목적고입니다. 이런 학교는 특정 배정 구역이 아니라 뉴욕시 전체에서 지원할 수 있는 구조라, 배정 구역 안 집값과 그 학교의 점수가 직접 연결되지는 않습니다. 반면 배정 구역이 정해진 초등학교나 중학교는 점수와 그 구역 집값이 더 밀접하게 움직이는 편입니다.

그렇다면 무엇을 확인해야 할까요. 순서대로 보면 이렇습니다.

• 매물 주소가 실제로 그 배정 구역 안에 드는지
• 등급이 최근 몇 년간 오르는지 내려가는지
• 학생 대 교사 비율이 뉴욕주 평균과 비교해 어떤지
• 학부모 리뷰에 나오는 구체적인 언급이 무엇인지

점수를 구성하는 세 요소를 짚어보겠습니다. 시험 성적은 뉴욕주 평균과 비교한 학업 성취도입니다. 대학 준비도는 졸업률과 심화 과목 참여율입니다. 형평성 지표는 여러 학생 그룹이 고르게 성과를 내는지입니다. 세 항목이 모두 고르게 높아야 종합 점수도 상위권에 오릅니다. 형평성 지표는 학교급에 따라 반영 비중이 다릅니다. 일반적으로 초등학교보다 중학교나 고등학교에서 이 항목의 비중이 더 크게 반영되는 경우가 많습니다. 특수 목적고는 고등학교 단계라 이 부분이 점수에 더 크게 작용합니다.

등급을 확인할 때는 최근 몇 년간의 흐름도 함께 보시기 바랍니다. 한 해만 오른 점수보다 여러 해 꾸준한 흐름이 더 신뢰할 만합니다. 그레이트스쿨스 외에 니치 같은 사이트도 함께 참고하면 판단이 한결 안정적입니다.

학생 대 교사 비율도 함께 확인하시기 바랍니다. 뉴욕주 평균과 비교해 낮은 편인지 살펴보면, 점수만으로는 보이지 않는 교실 환경을 가늠하는 데 도움이 됩니다.

학군 사무실에 문의할 때는 매물 주소뿐 아니라 향후 학군 경계 조정 계획이 있는지도 함께 물어보시기 바랍니다. 브루클린처럼 신축이 몰리는 지역은 학생 수 증가로 경계가 다시 그어지는 경우가 있습니다. 렌트로 먼저 살아보면서 배정 구역과 학교 분위기를 확인한 다음 매매를 결정하는 가정도 있습니다. 다만 렌트 시세와 매매 시세 차이를 함께 계산해야 하니, 무조건 유리하다고 단정하기는 어렵습니다.

같은 예산이면 점수 높은 좁은 지역과, 점수는 다소 낮아도 넓은 선택지가 있는 지역 중 고민이 됩니다. 이럴 때는 배정 구역을 먼저 확정하고, 그 안에서 예산에 맞는 매물을 찾는 순서가 낫습니다. 점수부터 보고 동네를 넓게 잡으면 나중에 배정이 어긋나는 경우가 생깁니다.

타주에서 옮겨 오는 가정은 뉴욕시 재산세 체계가 이전 거주지와 다르다는 점도 함께 봐야 합니다. 카운티마다, 심지어 같은 시 안에서도 세율 산정 방식이 다를 수 있습니다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아닙니다. 실제 계약 전에는 학군 사무실과 전문가 상담을 통해 배정 학교와 세금 조건을 다시 확인해 보기 바랍니다.