최근 상담 중에 이런 경우가 있었다. 은퇴한 지 몇 년 되었는데, 사회보장연금만으로는 매달 생활비가 빠듯하다는 분이었다. 집은 프레더릭에서 20년 넘게 살아온 곳이라 팔고 싶지는 않은데, 고정수입이 부족한 상황을 어떻게든 풀어야 했다.

이런 사례에서 자주 검토되는 것이 리버스모기지다. 62세 이상 주택 소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 자금을 받는 상품이다. 매달 갚아나가는 일반 모기지와 반대로, 대출기관에서 자금을 지급받는 구조이며 일시불, 월지급, 신용한도 중 선택할 수 있다. 대표적인 형태는 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)이다.

프레더릭의 주택 가격을 보면, Zillow 기준 평균 주택가치는 2026년 6월 30일 기준 46만9711달러로 지난 1년간 1.1% 내렸다. Redfin 자료로는 최근 석 달간 중위 거래가가 44만2000달러 수준이었다. 오래 거주한 가구라면 이 안에 쌓인 지분이 매달 생활비를 보태는 재원이 될 수 있다.

다만 리버스모기지로 매달 받는 금액이 사회보장연금을 대체할 만큼 크지는 않은 경우가 많다. 주택 가치와 나이에 따라 산정되는 금액이 실제 생활비 부족분을 얼마나 메워줄 수 있는지, 신청 전에 대출기관을 통해 구체적인 견적을 받아보는 편이 현실적이다.

다만 매달 지급받는 자금이 생활비를 완전히 대신해주는 만능 해법은 아니다. 재산세와 주택보험료, 유지관리비는 리버스모기지를 받은 뒤에도 계속 본인이 부담해야 한다. 메릴랜드 평균 실효 재산세율은 1.00% 수준이다(중위 주택가치 39만7700달러 기준 연간 재산세 3989달러, propertytaxrates.org). 이 비용을 계속 감당하지 못하면 채무불이행 위험으로 이어질 수 있어, 신청 단계에서 재정능력 평가를 거친다.

비용 구조도 함께 봐야 한다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료, 클로징비용을 합치면 일반 모기지보다 초기 비용이 높은 편이다. 대신 non-recourse 구조라서 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 상속인이 초과분을 갚을 의무는 없다. 시간이 지날수록 지분이 줄어드는 만큼 자녀에게 물려줄 자산도 함께 줄어들 수 있다는 점은 가족과 미리 이야기해 둘 부분이다.

메릴랜드는 65세 이상 인구가 전체의 16% 수준이며, 2023년에서 2024년 사이 3.35% 늘었다(Maryland Matters, 2025년 7월 보도). 프레더릭카운티에도 은퇴 후에도 계속 거주하려는 가구가 늘고 있어, 고정수입 부족을 고민하는 상담이 실제로 자주 들어온다.

생활비 부족을 해결하는 방법에는 파트타임 근무, 지출 구조조정, 자녀와의 생활비 분담 등 다른 선택지도 있다. 리버스모기지는 그중 하나일 뿐이며, 집이라는 자산을 활용한다는 점에서 다른 방법과는 성격이 다르다는 것을 염두에 두어야 한다.

• 초기 비용(오리지네이션 수수료, 모기지보험료 등)이 일반 모기지보다 높다
• 재산세와 보험료는 계속 본인이 부담해야 하며 밀리면 채무불이행 위험이 있다
• 지분이 줄어드는 만큼 자녀에게 물려줄 자산도 줄어들 수 있다
• 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다

고정수입 부족은 하루아침에 생긴 문제가 아니라 은퇴 이후 몇 년에 걸쳐 서서히 드러나는 경우가 많다. 그만큼 리버스모기지도 당장의 급한 불을 끄는 용도보다는, 앞으로 몇 년간의 생활비 흐름을 미리 계산해보고 그에 맞춰 활용 방식을 정하는 편이 안정적이다. 매달 받을지, 신용한도로 남겨둘지도 이 계산에 따라 달라질 수 있다.

HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 진행된다. 생활비 보전 목적이라면 사회보장연금 외에 활용 가능한 다른 지원 프로그램도 함께 확인해 보는 것이 좋다. 결정을 서두르지 말고, 가족과 충분히 상의한 뒤 진행하는 것이 안전하다.