산호세에서 첫 집을 계약해 본 분들이 공통으로 놀라는 대목이 클로징 비용이다. 매매가만 맞추고 나면 끝이라고 생각했다가, 에스크로가 닫히기 직전에 수만 달러가 더 필요하다는 사실을 알게 되는 경우가 적지 않다. 순서대로 보면 확인할 것은 크게 세 가지다.

첫째는 클로징 비용 규모다. 통상 매매가의 2%에서 5% 사이로 잡아 두는 편이 현실적이다. 산호세의 중위 매매가는 146만9121달러 수준이다(2026년 5월 기준, Redfin). 이 기준으로 2%면 약 2만9000달러, 5%면 약 7만3000달러에 이른다. 감정비, 검사비, 타이틀 보험, 에스크로 수수료가 여기에 포함되고, 대출기관마다 항목별 차이가 있어 견적서를 여러 곳에서 받아 비교해 볼 필요가 있다.

둘째는 다운페이먼트와 대출 종류다. FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 3.5% 다운페이먼트로 시작할 수 있고, 500에서 579 사이라면 10%가 필요하다(FHA.com). Conventional 대출은 첫 주택 구매자이거나 지역 중위소득 80% 이하인 경우 3%부터 가능하며, 통상적으로는 5% 안팎을 준비하는 경우가 많다. 20% 다운페이먼트를 기준으로 계산하면 현금 약 29만4000달러, 대출 117만5000달러가 필요하고, 6.6%대 금리로는 원리금만 월 7500달러 안팎이 나온다.

셋째는 매달 나가는 재산세다. 캘리포니아 주 전체 평균 실효세율은 0.71% 수준이다(Tax Foundation, 2026년 기준). 다만 산타클라라 카운티 안에서도 지방채나 특별부과금에 따라 실제 부담이 달라질 수 있으니, 매물 주소 기준으로 확인해 보는 편이 안전하다.

여기에 첫 주택 구매자라면 CalHFA의 MyHome Assistance Program을 함께 검토해 볼 만하다. 매매가나 감정가의 최대 3% 정도를 다운페이먼트나 클로징 비용으로 지원받는 후순위 융자이며, 상환은 집을 팔거나 재융자할 때로 미뤄진다(CalHFA). 소득 기준과 주택 구매 교육 이수가 조건으로 붙는다는 점은 미리 알아 두는 편이 낫다.

사전승인 단계에서는 소득 대비 부채비율, 즉 DTI도 함께 본다. 이 비율이 낮을수록 대출 한도와 금리 조건에서 유리해지므로, 오퍼를 넣기 전에 대출 담당자와 미리 점검해 두는 순서가 필요하다.

학군을 보는 한인 가정이라면 산호세 안에서도 동네별로 GreatSchools 평가 편차가 크다는 점을 알아 두어야 한다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 매물의 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 이주하는 경우라면 이전 주의 감각으로 예산을 짜면 놓치는 부분이 있다. 재산세는 상대적으로 낮지만 매매가 자체가 높고 소득세 부담도 있는 구조라는 점을 함께 계산에 넣어야 한다.

MyHome Assistance Program은 CalHFA 자체 첫 모기지 상품과 함께 신청할 수 있어, 다운페이먼트 지원과 첫 모기지를 묶어 활용하는 사례도 있다(CalHFA). 신용점수가 높을수록 제시받는 금리 조건이 유리해지는 편이다.

오퍼를 넣을 때는 매매가의 1%에서 3% 수준의 계약금을 함께 넣는 것이 관행이다. 이 돈은 에스크로에 예치되며, 인스펙션 기간에 문제가 발견되면 조건에 따라 돌려받을 수 있다.

금리가 계속 움직이는 시기라면 대출 신청 후 일정 기간 금리를 묶어두는 레이트 락, 즉 금리 고정 옵션도 함께 확인해 볼 만하다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 대출 담당자, 부동산 전문가와 함께 개인 상황에 맞는 조건을 확인해 보기 바란다.