계약서 사인하고 45일짜리 금리 락을 걸어둔 바이어가 있다고 해볼게요. 그런데 감정평가 일정이 밀리고 콘도 관리회사 서류가 늦게 오면서, 클로징이 락 만료일보다 열흘쯤 뒤로 밀렸습니다.

이때 론 오피서한테서 오는 연락은 대개 비슷합니다. 락을 연장하려면 비용이 든다는 내용이에요.

처음 겪으면 당황스럽죠. 그런데 이 비용은 생각보다 협상하고 줄일 여지가 있는 항목입니다.

먼저 연장 비용이 어떻게 매겨지는지부터 보겠습니다. 대부분 대출액의 몇 퍼센트, 업계 용어로는 포인트 단위로 계산해요.

업계 안내 자료들을 보면 15일 연장에 대출액의 0.125%에서 0.375% 사이로 소개하는 경우가 많습니다. 대출기관마다 표가 다르다는 뜻이기도 해요.

일 단위로 받는 곳도 있습니다. 한 홀세일 대출기관의 공개 정책은 하루에 대출액의 0.025%를 받는데, 50만 달러 대출이면 하루 125달러예요.

같은 50만 달러에 15일 연장 0.25%를 적용하면 1,250달러가 됩니다. 숫자로 보니 가볍게 넘길 금액은 아니죠.

그래서 첫 번째 요령은 필요한 만큼만 연장하는 겁니다. 연장은 보통 7일이나 15일 같은 짧은 단위로 쪼개서 해줍니다.

클로징이 5일만 밀릴 상황인데 습관적으로 15일을 잡으면 그만큼 돈을 더 내는 셈이에요. 새 클로징 날짜가 확정됐는지 타이틀 회사와 먼저 맞춰보고 기간을 정하는 게 좋습니다.

두 번째는 지연의 원인이 누구에게 있는지 따져보는 겁니다. 연장 비용을 누가 내야 한다고 정한 연방 규정은 따로 없고, 대출기관의 자체 정책과 계약 내용에 따라 갈려요.

바이어 서류가 늦었다면 바이어가 내는 게 일반적입니다. 반대로 언더라이팅이 늦어졌다면 대출기관이 비용을 면제해주는 경우가 꽤 있어요.

이건 과거 사례가 있어서 더 따져볼 만합니다. 웰스파고는 자기 잘못으로 클로징이 늦어지면 수수료를 안 받는다는 내부 정책이 있었는데도 일부 고객에게 연장 수수료를 받았고, 이 문제가 2018년 CFPB와 OCC 제재 사유에 포함됐습니다.

그러니 지연이 시작된 날부터 이메일로 타임라인을 남겨두세요. 서류 요청을 언제 받고 언제 냈는지만 정리돼 있어도 면제 요청이 훨씬 수월해집니다.

셀러 쪽 사정으로 밀렸다면 셀러 크레딧으로 연장 비용을 보전받는 방법도 있습니다. 클로징 날짜를 바꾸는 계약 부속서를 쓸 때 같이 넣으면 자연스러워요.

세 번째는 락을 그냥 만료시키는 선택지와 비교해보는 겁니다. 만료된 뒤 다시 락을 거는 걸 리락이라고 하는데, 여기서 조건이 불리해지는 경우가 많아요.

상당수 대출기관은 리락할 때 원래 가격과 현재 시세 중 바이어에게 불리한 쪽을 적용하는 정책을 씁니다. 시장 금리가 떨어졌어도 그 혜택을 온전히 못 받을 수 있다는 얘기죠.

금리가 그사이 올랐다면 판단은 더 쉽습니다. 연장 비용은 한 번 내고 끝나지만, 높아진 금리는 대출 기간 내내 따라오니까요.

일정 문제도 있습니다. 금리가 바뀌어 클로징 디스클로저의 APR이 0.125%포인트를 넘게 오르면, 새 서류를 받고 영업일 기준 3일을 다시 기다려야 해요.

클로징 디스클로저는 원래 클로징 최소 3영업일 전에 받아야 합니다. 리락으로 아낀 몇백 달러가 또 한 번의 일정 지연으로 돌아올 수 있다는 점은 꼭 계산에 넣으세요.

그리고 락은 특정 대출 조건에 걸린 겁니다. 연장 기간 중에 대출금액이나 다운페이먼트가 바뀌거나 크레딧 점수가 달라지면 락 가격 자체가 다시 계산될 수 있어요.

앞으로 집을 사실 분이라면 애초에 락 기간을 여유 있게 잡는 게 제일 싼 방법입니다. 예상 클로징일보다 5일에서 7일 정도 길게 잡으라는 조언이 많아요.

물론 락 기간이 길수록 금리나 포인트가 조금 올라갑니다. 그래도 콘도처럼 서류 단계가 많은 매물이라면 처음부터 여유를 두는 쪽이 대부분 덜 듭니다.

락을 걸 때 미리 물어볼 것도 정리해둘게요. 연장은 몇 번까지 되는지, 한 번에 며칠씩인지, 비용은 하루 단위인지 기간 단위인지요.

대출기관 사유로 지연되면 면제되는지도 그때 같이 확인하고, 답은 이메일로 받아두세요. 론 에스티메이트에는 연장 수수료 조건이 따로 나오지 않습니다.

참고로 락을 건 뒤에는 대개 영업일 기준 3일 안에 락 조건이 반영된 수정 론 에스티메이트를 받게 됩니다. 그 서류를 받았을 때 락 만료일이 정확히 언제인지 다시 한 번 확인해두면 좋아요.

처음 사례로 돌아가면, 저라면 우선 지연 원인을 정리해서 대출기관에 면제부터 요청하겠습니다. 안 되면 새 클로징 날짜에 딱 맞는 최소 기간으로만 연장하고, 셀러 사유가 섞여 있으면 크레딧을 협상해볼 거예요.

대출기관마다 정책이 꽤 다르니 숫자는 꼭 본인 론 오피서에게 서면으로 확인받으세요. 같은 연장이라도 질문을 어떻게 하느냐에 따라 청구서가 달라지는 걸 여러 번 봤습니다.