중간가격은 33만373달러 수준이다. 이 숫자는 Zillow가 2026년 6월 기준 집계한 컬럼비아의 평균 주택가치이고, 최근 1년간 2.7퍼센트 올랐다. 얼마 전 은퇴를 앞둔 한 가정과 상담하며 이 숫자를 먼저 보여드렸다. 은퇴 후 매달 생활비와 의료비를 어떻게 마련할지 고민하던 그 가정에게 이 숫자가 뜻하는 건 단순한 시세가 아니라, 집에 쌓인 지분이 실제로 활용할 수 있는 자산이라는 사실이었다.

리버스모기지는 62세 이상 주택소유자가 이런 지분을 담보로 대출기관으로부터 자금을 받는 상품이다. 일반 모기지처럼 매달 갚는 게 아니라 오히려 일시불이나 월지급, 신용한도 형태로 자금을 받고, 대출은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다. 매달 나가는 상환 부담 없이 현금흐름을 만들 수 있다는 점이 은퇴 후 생활비를 고민하는 가정에게 매력적으로 느껴지는 이유다.

하지만 그 자리에서 함께 짚어드린 숫자가 하나 더 있다. 재산세다. Ownwell 자료 기준 컬럼비아가 속한 분 카운티의 중위 실효 재산세율은 1.27퍼센트로, 전국 중위 1.02퍼센트보다 높다. 컬럼비아 안에서도 65202 구역은 연간 1782달러, 65203 구역은 2542달러로 학군과 지역에 따라 차이가 난다. 리버스모기지를 받는다고 이 재산세 납부 의무가 사라지는 것은 아니어서, 앞으로도 계속 낼 수 있는지를 확인하는 재정능력 평가를 통과해야 대출이 승인된다.

비용도 함께 계산해야 할 숫자다. 연방주택청이 보증하는 HECM은 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(초기 약 2퍼센트대에 연 0.5퍼센트 수준), 클로징비용이 더해져 초기 비용이 일반 모기지보다 높은 편이다. 대신 non-recourse loan 구조라서 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 그 차액을 갚을 필요는 없다.

받을 수 있는 금액을 결정하는 숫자는 세 가지다. 나이, 금리, 집값이다. 나이가 많을수록, 금리가 낮을수록, 집값이 높을수록 한도가 커진다. HECM은 HUD가 정한 상한액까지만 가능하고, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스모기지 자금으로 먼저 그 잔액을 갚아야 한다.

또 하나 참고할 숫자는 대안 비용이다. 일반 홈에쿼티라인은 초기 비용이 낮은 대신 매달 상환 의무가 있고, 다운사이징은 목돈을 한 번에 확보할 수 있지만 이사 비용과 새로운 환경 적응이라는 부담이 따른다. 이 가정에게는 매달 현금흐름을 늘리면서도 지금 집에 머물 수 있다는 점이 리버스모기지를 더 눈여겨보게 된 이유였다.

재산세 부담을 줄일 수 있는 다른 방법도 함께 안내해 드렸다. 미주리주는 소득이 일정 수준 이하인 65세 이상 주택소유자에게 재산세 일부를 환급해주는 서킷브레이커 재산세 공제(Circuit Breaker Property Tax Credit) 제도를 운영하고 있다. 소득 기준과 환급 한도는 매년 바뀔 수 있어 분 카운티 재무과나 세무 전문가를 통해 직접 확인해 보는 것이 좋겠다.

그럼에도 꼭 말씀드리고 싶은 숫자가 있다. 시간이 지날수록 집에 남는 지분은 줄어든다는 점이다. 매달 받는 현금흐름이 늘어날수록 나중에 자녀에게 남길 수 있는 자산은 그만큼 줄어들 수 있고, 재산세나 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험도 있다. 미주리주는 2024년 기준 65세 이상 인구 비율이 18.8퍼센트로 전국 평균 18퍼센트와 비슷한 수준인데, 이만큼 많은 은퇴 가구가 비슷한 고민을 하고 있다는 뜻이기도 하다.

이 가정에게 마지막으로 안내한 것은 HECM 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담이었다. 노년층을 대상으로 한 리버스모기지 사기도 실제로 존재하는 만큼, 충분한 상담과 가족과의 대화를 거친 뒤 결정하시길 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.