몇 해 전 로체스터로 상담을 온 한 가정은 아예 학교 근처로 집을 옮기고 싶다고 했다. 통학 거리를 줄이고 싶다는 이유였다. 그때부터 확인할 항목을 하나씩 짚어 나갔다.

먼저 학교다. 로체스터 지역에서 오래전부터 이름이 알려진 곳은 앨런데일 컬럼비아 스쿨이다. 유치원 전 과정부터 12학년까지 355명이 다니고, 교사 한 명이 학생 6명을 맡는다. 학비는 연 2만5560달러다. 졸업생의 80퍼센트가 4년제 대학에 진학하고, 그중 32.22퍼센트는 미국 상위 50위권 대학, 24.44퍼센트는 상위 25위권 대학에 들어간다. 하버드, 예일, 프린스턴, 스탠퍼드, MIT 같은 곳으로 가는 비율은 3.33퍼센트다. 인근에는 할리 스쿨도 있는데 학비는 연 2만6325달러로 비슷한 수준이고, 앨런데일 컬럼비아에서 불과 0.4마일 떨어져 있다. 예전에는 두 학교 중 한 곳만 자주 거론됐는데, 지금은 나란히 비교 대상에 오르는 편이다.

진학 실적 수치를 볼 때 한 가지 확인해 둘 것이 있다. 상위 50위권이나 상위 25위권이라는 표현은 매년 발표되는 대학 순위 기준이 조금씩 바뀔 수 있다는 점이다. 학교 웹사이트나 입학처에 최신 자료를 요청해서 다시 확인해 보는 편이 정확하다.

네 번째로 확인할 항목은 학사일정이다. 미국 사립학교는 대개 전년도 가을부터 원서를 받아 겨울에 마감하고, 새 학년은 9월에 시작한다. 한국에서 학기 중간에 이주하는 가정이라면 편입 가능 시점을 학교 입학처와 미리 조율해 두는 것이 순서다.

두 번째로 확인할 항목은 학교가 속한 동네다. 앨런데일 컬럼비아와 할리 스쿨 모두 브라이튼 인근에 자리한다. 브라이튼의 올해 1월 중위 매매가는 약 30만5000달러였다. 레드핀 자료 기준이고, 집이 나오면 2주 안에 팔리는 빠른 시장이다.

세 번째는 조금 더 넓은 범위인 피츠퍼드다. 이 지역은 올해 7월 기준 리스트가 중위값이 54만9000달러, 레드핀 3개월 매매 중위가는 70만7000달러까지 나온다. 질로우 추정 주택가치는 53만4140달러다. 출처마다 계산 방식이 달라 숫자 차이가 크게 느껴질 수 있는데, 쉽게 말하면 리스트가와 실제 성사가가 다르고 매물이 리스트가보다 높게 팔리는 경우가 많다는 뜻이다. 실제로 올해 4월 매도가 대비 리스트가 비율이 1.105였고, 매물의 79.7퍼센트가 리스트가보다 높은 값에 팔렸다. 이런 시장에서는 원하는 학군에 들어가기 위해 여러 번 오퍼가 밀리는 경우도 흔하니, 예산에 어느 정도 여유를 두는 편이 될 수 있다.

마지막으로 로체스터시 전체와 비교해 두는 것도 필요하다. 로체스터 전체 중위 매매가는 올해 7월 기준 19만9000달러, 평균 주택가치는 25만2192달러로 브라이튼이나 피츠퍼드보다 확연히 낮다. 학군 프리미엄이 그만큼 크다는 뜻으로 볼 수 있다.

렌트로 먼저 지내보려는 가정도 있다. 브라이튼과 피츠퍼드는 로체스터 도심보다 렌트 매물 자체가 적은 편이라, 원하는 학군 안에서 렌트를 구하려면 시간을 넉넉히 두고 알아보는 것이 될 수 있다. 투자 관점에서는 학군 프리미엄이 뚜렷한 지역일수록 공실 위험은 낮지만 초기 매입가가 높아 수익률 계산이 달라진다는 점도 함께 감안해야 한다. 학교 웹사이트 수치만으로 결정하지 않는 것이 좋다. 오픈하우스나 캠퍼스 투어 일정에 맞춰 직접 방문해 보고, 최근 3년치 대학 진학 현황을 입학처에 요청해 다시 확인해 보는 것이 될 수 있다.

정리하면 확인할 항목은 네 가지다. 학교의 진학 실적, 학비, 학교가 속한 동네의 시세, 그리고 임대 수요다. 학군 경계는 시간이 지나며 바뀌어 왔으니 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.