세입자가 살고 있는 DC의 집을 계약했는데 클로징 날짜가 자꾸 밀린다는 상담을 종종 받습니다. 원인을 따라가 보면 대개 TOPA라는 세 글자가 나옵니다.

TOPA는 Tenant Opportunity to Purchase Act, 세입자 구매기회법입니다. 집주인이 렌트 중인 집을 팔 때 세입자에게 먼저 알리고, 경우에 따라 세입자가 먼저 살 수 있는 기회를 주도록 한 DC 법입니다.

다른 주에서 집을 사본 분들은 이 절차가 낯설 수밖에 없습니다. 메릴랜드나 버지니아 쪽 거래에 익숙한 분일수록 DC에서 당황하는 경우가 많습니다.

먼저 단독주택부터 보겠습니다. 2018년 7월 3일부터 시행된 개정법으로 단독주택은 원칙적으로 TOPA 적용에서 빠졌습니다.

다만 예외가 있습니다. 62세 이상이거나 장애가 있는 세입자로서, 2018년 3월 31일까지 서면 리스에 서명하고 4월 15일까지 입주한 사람은 여전히 구매기회를 가질 수 있습니다.

그래서 단독주택이라도 절차 자체는 건너뛸 수 없습니다. 이 부분을 많이들 놓칩니다.

매도인은 구매 오퍼를 받거나 요청한 날로부터 3일 안에 세입자에게 서면으로 알려야 합니다. 같은 날 세입자 권익국(OTA)과 DHCD에도 추적 가능한 방식으로 사본을 보내야 합니다.

세입자는 통지를 받은 날부터 20일 안에 고령자나 장애인 지위를 서면으로 주장할 수 있습니다. 기한 안에 답하지 않으면 TOPA 권리를 포기한 것으로 봅니다.

보호 대상 세입자가 답을 했다면 이야기가 길어집니다. 매도인은 정식 매각 제안(Offer of Sale)을 다시 보내고, 세입자는 또 20일 안에 구매 의사를 밝힐 수 있습니다.

숫자만 더해도 통지 3일, 답변 20일, 의사표시 20일입니다. 협상이나 서류 보완까지 붙으면 일반 거래보다 한 달 이상 늘어나는 건 어렵지 않게 예상할 수 있습니다.

보호 대상이 아닌 세입자라면 길이 두 가지입니다. 세입자가 TOPA 권리가 없다는 확인서에 서명해주면 바로 진행할 수 있고, 아니면 20일이 지나기를 기다려야 합니다.

실무에서 차이가 나는 지점이 여기입니다. 세입자와 관계가 좋은 매도인은 확인서를 빨리 받아오고, 그렇지 않으면 꼬박 기다리는 수밖에 없습니다.

한 가지 더 알아둘 게 있습니다. 보호 대상 세입자가 권리를 넘길 때 받을 수 있는 대가는 매각 후 12개월 동안 기존 렌트로 그 집에 사는 권리로 제한됩니다.

사는 입장에서는 이게 중요합니다. 들어가 살 생각으로 샀는데 1년 동안 입주가 막힐 수도 있다는 뜻이니까요.

이제 2~4유닛 건물과 비교해보겠습니다. 2025년 RENTAL Act가 그해 12월 31일 발효되면서 소형 건물 쪽 규정이 크게 바뀌었습니다.

여러 로펌 해설을 종합하면, 기업이 과반을 소유하지 않은 2~4유닛 건물은 일정 조건에서 TOPA 구매권이 면제됩니다. 다만 매각 사실을 세입자에게 알리는 통지 의무는 남아 있습니다.

면제 조건의 세부 문구는 해설마다 표현이 조금씩 다릅니다. DHCD 시행규칙도 아직 정비 중이라, 개별 건물이 해당되는지는 반드시 따로 확인해야 합니다.

새 법은 세입자 정의도 손봤습니다. 월세 단위로 사는 month-to-month 세입자도 포함되고, 서면 리스가 없다고 권리에서 빠지지 않습니다.

구두 계약으로 친척이나 지인에게 세를 준 집이라면 특히 조심해야 합니다. 서류가 없다고 세입자가 아닌 게 아닙니다.

단독주택 규정은 RENTAL Act 이후에도 바뀐 게 없다는 게 타이틀 업계의 설명입니다. 그러니 단독주택은 2018년 기준, 소형 다세대는 2025년 새 법 기준으로 나눠 보시면 정리가 됩니다.

그럼 사는 쪽은 뭘 해야 할까요. 오퍼를 넣기 전에 리스팅 에이전트에게 TOPA 통지가 언제 나갔는지, 세입자 답변이 있었는지부터 물어보는 게 순서입니다.

계약서 클로징 날짜도 TOPA 기한을 감안해서 여유 있게 잡는 게 좋습니다. 타이틀 회사는 DHCD 쪽 절차가 정리되지 않으면 클로징을 진행하지 않는 경우가 많습니다.

세입자가 계속 살 집인지, 비워서 넘겨받는 집인지도 계약서에 분명히 적어두십시오. 이걸 애매하게 두면 클로징 이후가 더 골치 아픕니다.

투자용으로 렌트 수익을 보고 사는 분이라면 기존 리스 조건과 렌트 컨트롤 해당 여부도 같이 봐야 합니다. TOPA만 통과했다고 끝난 게 아닙니다.

개인적으로는 DC에서 세입자 있는 집을 볼 때 가격 협상보다 서류 확인을 먼저 하라고 권합니다. 몇천 달러 깎는 것보다 클로징이 두 달 밀리는 비용이 더 클 때가 많습니다.

조건이 복잡하고 해석도 아직 정리되는 중이라, 실제 거래에서는 DC 부동산 전문 변호사나 타이틀 회사와 꼭 확인하시길 바랍니다. 최신 서식과 안내는 DHCD와 OTA 홈페이지에서 직접 받는 게 가장 정확합니다.

세입자 있는 집이 무조건 나쁜 매물은 아닙니다. 다만 같은 가격이라면 비어 있는 집과 세입자 있는 집은 시간표가 다르다는 것, 그 차이를 알고 들어가는 것과 모르고 들어가는 것은 결과가 전혀 다릅니다.