디트로이트에서 이스트사이드 쪽 매물을 알아보던 한 가정이 있었다. 예산은 정해져 있었다. 후보지 두 곳이 걸어서 십 분 거리였다. 그런데 배정 학교 점수가 크게 갈렸다.

한 곳은 디트로이트 시내였다. 다른 한 곳은 얼터 로드(Alter Road)라는 길 하나를 건너면 나오는 그로스 포인트(Grosse Pointe) 지역이었다. 길 하나 차이인데 배정 학군이 완전히 달랐다.

디트로이트 공립학교 커뮤니티 학군(Detroit Public Schools Community District)은 학생 4만9413명, 학교 111곳 규모다. 그중 르네상스 고등학교(Renaissance High School)는 GreatSchools 기준 9점을 받았다. 국제 바칼로레아 과정을 운영하는 매그넷 성격의 학교다. 111곳이나 되는 학교가 있는 큰 학군인 만큼, 학교마다 점수 편차도 상당하다는 점을 미리 알아두면 좋다.

길 건너 그로스 포인트 사우스 고등학교(Grosse Pointe South High School)는 10점이다. 2017-18학년도 이후 대학 진학 관련 어워드를 7차례 받았고, 정기 출석률은 84퍼센트로 미시간 주 평균 72퍼센트보다 높다. 숫자만 보면 두 학교 다 낮지 않다. 그런데 그 가정이 헷갈려한 지점은 따로 있었다.

디트로이트 쪽 후보지는 르네상스 고등학교처럼 지원과 선발을 거치는 매그넷 스쿨이 배정 학교가 아니었다. 실제 주소 기준 배정 학교는 따로 있었고, 그 학교 점수는 르네상스보다 낮았다. 매물 설명에 언급된 학교와 실제 배정 학교가 다를 수 있다는 걸 뒤늦게 알게 된 것이다.

이런 혼선이 생기는 이유는 간단하다. 부동산 사이트는 근처 학교를 참고용으로 여러 개 보여줄 뿐, 그게 항상 실제 배정 학교라는 보장은 없다. 특히 매그넷이나 특성화 학교는 지원 절차를 거쳐야 들어갈 수 있어서 주소만으로 배정되지 않는다.

점수 구성을 조금 더 뜯어보면 이해가 쉽다. GreatSchools 점수는 시험 성적, 학업 성장도, 대학 진학 준비도, 형평성 지표를 학교급과 데이터에 따라 다른 비중으로 합산한 결과다. 르네상스처럼 지원 기반 학교는 학생 구성이 좁게 형성되는 경우가 많아 이 지표들에서 유리한 편이고, 일반 배정 학교는 그 동네 사는 아이들을 그대로 받아들이는 구조라 점수 흐름이 다르게 나타난다. 렌트 수익을 보는 투자자라면 매그넷 학교 근처라는 이유만으로 임대 수요를 낙관하기보다, 실제 배정 학교가 어디인지부터 확인하는 편이 안전하다.

• 매물 설명에 나온 학교가 지원 기반인지 주소 배정인지 확인하기
• 실제 거주지 주소를 학군 경계 지도에 직접 넣어 확인하기
• 인접한 두 학군이라면 경계선이 어디인지 정확히 파악하기
• 종합 점수와 함께 최근 등급 추이도 확인하기

디트로이트와 그로스 포인트처럼 도로 하나를 사이에 두고 학군이 갈리는 지역은 특히 조심해야 한다. 매물을 보러 가기 전에 카운티 교육청 사이트에서 정확한 주소로 배정 학교를 다시 확인하는 절차가 필요하다.

타주에서 미시간으로 이주하는 가정이라면 재산세와 보험 조건도 함께 살펴보는 게 좋다. 카운티마다 차이가 있으므로 매물별로 확인해 보기 바란다. 렌트 수익을 보는 투자자라면 디트로이트 쪽은 매입가가 낮은 대신 학교 점수에 따라 세입자 수요가 크게 갈릴 수 있고, 그로스 포인트 쪽은 수요는 안정적이지만 매입가와 재산세 부담이 그만큼 크다는 점을 함께 계산해 봐야 한다. 무조건 오른다거나 수익이 보장된다고 볼 수는 없으므로 리스크도 함께 짚어 두는 편이 좋다.

학군 경계는 지도 위 선 하나로 갈린다. 그 선이 어디인지 직접 확인하지 않으면, 마음에 든 학교가 실제로는 남의 학군일 수 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.