남가주에서 뜨겁게 떠오른 지역이 바로 Riverside입니다.

예전에는 "LA와 너무 멀다", "허허벌판이다"라는 이미지가 강했던 지역인데, 지금은 분위기가 완전히 달라졌습니다.

특히 리버사이드 카운티와 인근 지역은 2000년대까지만 해도 개발이 덜 된 땅이 대부분이었지만, 지금은 대규모 주거단지와 신도시가 계속 들어서면서 남가주 부동산 시장의 새로운 축으로 자리 잡고 있습니다.

리버사이드를 중심으로 보면 인근에는 샌버나디노 카운티(San Bernardino County), 코로나(Corona), 모레노밸리(Moreno Valley), 이스트베일(Eastvale), 주루파밸리(Jurupa Valley), 노르코(Norco), 그리고 테메큘라(Temecula) 같은 도시들이 빠르게 성장하고 있습니다.

리버사이드 카운티의 현재 중간 주택가격은 대략 55만~60만 달러 수준입니다. 코로나(Corona)와 이스트베일(Eastvale) 같은 인기 지역은 65만~80만 달러 선에서 거래가 이루어지고, 신규 단독주택 커뮤니티는 80만 달러 이상도 많습니다.

반면 모레노밸리(Moreno Valley)나 샌버나디노 인근 지역은 45만~55만 달러대로 상대적으로 접근성이 높은 편입니다. LA와 오렌지카운티가 90만~120만 달러 수준인 점을 감안하면, 리버사이드 지역은 가격 대비 주거 면적과 신축 선택 폭이 넓다는 점에서 여전히 경쟁력이 있는 시장으로 평가됩니다.

특히 이스트베일과 주루파밸리는 2000년대 초까지만 해도 농지와 빈 땅이 많던 지역이었는데, 지금은 새 학교와 쇼핑센터, 계획형 커뮤니티가 들어서면서 완전히 다른 모습이 되었습니다.

왜 이런 변화가 생겼을까요. 이유는 단순합니다. LA 카운티와 오렌지 카운티에는 더 이상 개발할 땅이 거의 없기 때문입니다.

기존 주택을 허물고 다시 짓는 재개발이 아닌 이상 대규모 신규 주택 공급이 어려운 구조입니다. 땅이 부족하니 가격은 계속 올라가고, 중산층이나 첫 주택 구매자 입장에서는 접근 자체가 어려워졌습니다.

그 결과 나타난 현상이 바로 'Eastward Migration'입니다. 같은 예산으로 더 넓은 집을 살 수 있는 지역을 찾다 보니 자연스럽게 리버사이드와 샌버나디노 쪽으로 수요가 이동한 것입니다. 실제로 코로나와 이스트베일 지역은 LA나 OC에서 이주해 온 가정 비율이 상당히 높은 편입니다.

또 하나의 변화는 인프라입니다. 과거에는 출퇴근이 가장 큰 문제였지만, 프리웨이 확장과 메트로링크(Metrolink) 같은 통근 철도 이용이 늘어나면서 생활 가능성이 높아졌습니다. 여기에 재택근무가 확산되면서 "회사에서 멀어도 된다"는 인식이 생긴 것도 큰 영향을 미쳤습니다.

주택 유형도 눈여겨볼 부분입니다. 리버사이드 인근 신도시들은 대부분 계획형 커뮤니티(master-planned community)로 개발되고 있습니다. 새 학교, 공원, 트레일, 커뮤니티 센터가 함께 들어서기 때문에 젊은 가족층에게 특히 인기가 높습니다. LA나 OC에서는 보기 힘든 대형 신축 단지를 이 지역에서는 아직도 공급할 수 있다는 점이 가장 큰 경쟁력입니다.

앞으로 전망은 금리와 경기 상황에 따라 거래량 변동은 있겠지만 구조적인 흐름은 크게 바뀌기 어렵습니다.

LA와 OC의 토지 부족 문제는 해결될 가능성이 거의 없고 인구와 주택 수요는 계속 존재하기 때문입니다. 결국 신규 주택 공급이 가능한 지역으로 수요가 이동하는 흐름은 계속될 가능성이 높습니다.

특히 주목할 부분은 가격 격차입니다. 같은 예산으로 OC에서는 콘도나 타운홈을 고려해야 하는 수준이라면, 리버사이드 인근에서는 단독주택을 선택할 수 있는 경우가 많습니다. 이 가격 대비 주거 면적의 차이가 계속해서 인구 이동을 만드는 핵심 요인이 될 것입니다.

결론적으로 리버사이드와 주변 도시는 단순한 외곽 지역이 아니라 남가주 주택 시장의 '확장 지역'이라고 보는 것이 맞습니다.

2000년대 초 허허벌판이던 곳이 대규모 주거단지로 바뀐 이유도 결국 LA와 오렌지 카운티가 꽉 찼기 때문입니다.

그리고 이 구조가 바뀌지 않는 한, 리버사이드 인근 지역의 성장 흐름은 앞으로도 상당 기간 이어질 가능성이 높습니다.