사바나에서 집을 산 지 1년 된 한 가정의 이야기를 들은 적이 있다. GreatSchools 9점짜리 학교 배정 지역이라는 말만 믿고 계약했는데, 막상 이사하고 보니 학군 경계가 재조정되어 실제 배정 학교는 다른 곳이었다. 리스팅에 적힌 점수와 실제 배정 학교가 달랐던 것이다. 뒤늦게 알고 나서 속이 상했다는 이야기였다.

이런 일이 생기는 이유는 GreatSchools 점수 자체의 문제라기보다 점수를 확인하는 방식에 있다. 점수는 시험 성적과 대학 준비도(College Readiness), 학업 성장도, 형평성(Equity)을 합산해 1점에서 10점 사이로 매기는 값이다. 이 숫자는 유용하지만, 어디까지나 그 학교의 최근 데이터를 기준으로 한 결과다. 학교 경계 자체는 이 점수와 별개로 학군 예산이나 학생 수에 따라 조정된다. 그래서 리스팅에 뜬 점수가 정확해도, 실제 이사 시점의 배정 학교는 달라질 수 있다.

사바나를 관할하는 채텀 카운티(Chatham County) 학군을 보면 이 편차가 잘 드러난다. 채텀 카운티 학군은 62개 학교에 34,957명의 학생이 재학 중이다. 그중 Savannah Arts Academy는 GreatSchools 10점, Savannah Early College High School은 9점을 받았다. 반면 Savannah-Chatham E-Learning Academy는 3점에 그친다(GreatSchools 기준). 이 학군에는 지원과 선발을 거쳐 입학하는 특성화 학교가 섞여 있어서, 일반 배정 학교와 나란히 비교하면 점수 격차가 실제보다 크게 느껴질 수 있다.

점수만 보고 계약하면 유리한 점도 있지만 놓치는 부분도 있다. 유리한 점은 빠르게 학군 수준을 가늠할 수 있다는 것이다. 반대로 놓치는 부분은 그 점수가 언제 기준인지, 경계가 최근에 바뀌었는지, 학생 대 교사 비율은 어떤지 같은 세부 정보다. 그래서 점수를 확인한 다음에는 반드시 세 가지를 더 봐야 한다. 최근 3~5년간 점수 추이, 학생 대 교사 비율, 그리고 무엇보다 해당 주소의 실제 배정 학교다. 배정 학교는 채텀 카운티 교육청 사이트에서 주소로 직접 조회할 수 있다.

이 가정의 경우처럼 렌트 수익을 함께 고려하는 투자자라면 학교 점수를 조금 다른 각도로 봐야 한다. 실거주 가정에게는 배정 학교가 절대적인 기준이 되지만, 임대를 목적으로 접근한다면 학교 점수가 높은 지역일수록 임차 수요가 안정적인 경향이 있다는 점을 참고할 만하다. 다만 이는 절대적인 시세 상승을 보장하는 이야기가 아니고, 공실률이나 관리비 같은 다른 변수도 함께 봐야 한다. 사바나처럼 관광 산업 비중이 큰 지역은 단기 임대 수요와 장기 임대 수요가 다르게 움직일 수 있어서, 목적에 맞춰 접근하는 것이 좋다.

결국 그 가정이 뒤늦게 배운 것은 리스팅 점수를 계약 시점에 확정된 사실로 받아들이면 안 된다는 점이었다. 점수와 배정 경계는 각각 다른 주기로 갱신된다. 점수는 매년 새로 나오는 학업 데이터를 기준으로 조정되고, 경계는 학군 위원회의 결정에 따라 그보다 불규칙하게 바뀐다. 두 가지가 같은 시점의 정보라고 생각하면 오해가 생기기 쉽다. 계약서에 도장을 찍기 전, 배정 학교를 다시 한번 확인하는 절차를 거른 것이 이 가정이 아쉬워한 부분이었다.

계약 전 확인할 항목을 정리하면 다음과 같다.

• GreatSchools 점수의 기준 시점
• 최근 3~5년 점수 변동 추이
• 학생 대 교사 비율
• 일반 배정 학교인지 지원제 학교인지 구분
• 주소지 기준 실제 배정 학교(카운티 교육청 확인)

점수는 출발점으로는 유용하지만, 계약의 근거로 삼기에는 확인할 것이 더 있다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 채텀 카운티 교육청을 통해 배정 학교를 다시 확인해 보기 바란다.